임대아파트를 임차권 전매(양도)로 사도 될까?

임차권 전매 또는 임차권 양도라는 말 들어보셨나요?

오늘은 임차권 전매(임차권 양도)라는 것에 대해 알아보고 특히 주의해야 할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

민간임대아파트-분양권전매-임대차양도

 

 

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민간임대아파트 임차권 전매(임차권 양도)로 사면 후회할까

 

 

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목  차

1. 개인 소유의 아파트와 민간임대아파트의 차이는 무엇일까?

2. 임차권 전매(양도)란?

3. 임차권 전매(양도)가 가능한 민간임대아파트 유형은?

4. 민간임대아파트는 투자상품일까?

5. 부동산 중개사무소에서 임차권 전매(양도)를 추천한다면?

6. 민간임대아파트의 임차권 전매(양도)는 결국 폭탄 돌리기?

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1. 개인 소유의 아파트와 민간임대아파트의 차이는 무엇일까?

 

 주택이라고 하면 보통 공동주택인 아파트를 얘기합니다. 아파트에도 분양아파트가 있고 임대아파트가 있죠.

 

분양아파트는 개개인이 소유권을 취득하여 직접 거주하거나 임대할 수 있는 아파트이지만, 임대아파트는 보통 건설회사나 부동산 투자회사가  소유권을 보유하고 8년 또는 10년간 임대를 목적으로 하는 아파트입니다.

 

임차권의 전매(양도)는 임대인과 임차인이 합의에 의해 현재의 임차인이 다른 임차인에게 임대차 계약, 즉 임차권을 되파는 행위를 말합니다.

 

보통 개인이 임대를 하는 경우에는 임차권 전매를 하지 않지만, 임대아파트를 전문 경영하는 회사는 임차권 양도(전매)를 승낙하는 경우가 많습니다.

 

2. 임차권 전매(양도)란?

 

임대주택에 입주할 수 있는 권리를 임차권이라고 합니다. 분양권이라는 말은 많이 들어보셨을 텐데요?

 

분양권은 청약 당첨자가 분양회사와 공급계약을 체결함으로써 생기는 분양권과 이 분양권을 다시 사들이는 행위, 즉 분양권 전매(양도)로 취득하는 경우가 있습니다.

 

마찬가지로 민간임대주택에 청약 또는 선착순 방법 등을 통해 임대차 계약을 체결하게 되면 그 주택을 임차할 수 있는 임차권이 발생하게 됩니다. 그리고, 임차권은 임대인 회사와 합의하에 임차권을 전매(양도)할 수 있는 방법이 있습니다.

 

임차권 전매(양도)가 가능한 경우는 반드시 임대인의 승낙(동의)이 필요합니다.

 

3. 임차권 전매(양도)가 가능한 민간임대아파트 유형은?

 

그렇다고 모든 민간임대아파트가 임차권 전매(양도)가 되는 것은 아닙니다.

 

임대아파트는 크게 둘로 나뉘는데, 공공임대아파트와 민간임대아파트입니다. LH나 SH 같은 공기업이 사업주체인 임대아파트는 공공임대아파트로서 절대 임차권 전매(양도)를 허용하지 않습니다. 

그 이유는 임차권 전매(양도)라는 것은 권리를 파고 사는 행위로, 공익성을 추구하는 이유도 있지만 사회적 정책적 배려자에게 기회를 주기 위함이기 때문입니다.

 

그러면, 민간임대아파트는 모두 임차권 전매(양도)가 허용되는 궁금하실 텐데요.

민간임대아파트는 장기일반 민간임대아파트와 공공지원 민간임대아파트로 구분할 수 있습니다. 이 중 임차권 전매(양도)가 허용되는 것은 장기일반 민간임대아파트입니다.

 

장기일반 민간임대아파트는 임대사업자가 본인의 자본으로 8년 이상 임대를 목적으로 취득 또는 매입한 아파트로써 임대사업자에게 임차권 전매(양도)의 허용 등의 권리를 가지고 있습니다.

 

하지만 공공지원 민간임대아파트는 임대사업자가 주택도시 기금 등을 지원받아 8년 이상 임대를 목적으로 취득 또는 매입한 아파트로써, 임대사업자에게 권리의 제약을 많이 가지게 됩니다.

 

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4. 민간임대아파트는 투자상품일까?

 

 1) 임차권 전매(양도)를 절대 받아서는 안 되는 이유!!  

 

위에서 언급했다시피 '전매'는 사고파는 행위입니다. 사고 파는 행위 속에서 이익을 추구하는 것이죠.

그런데 민간임대아파트가 투자상품으로 볼 수 있을까요? 임차권 전매(양도)를 절대 받아서는 안 되는 이유인데요.

 

첫째, 민간임대주택은 분양전환이 될까요?

 

분양전환 의무가 없습니다.

분양전환이 의무가 있는 아파트는 (5년, 10년) 공공임대주택이 있었지만, 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에서는 민간임대아파트는 분양전환의 의무가 없습니다.

즉, 분양전환에 대한 의무가 없으며, 임대사업자가 임의로 분양전환을 할수도 안할수도 있습니다.

 

둘째, 최초 임차권가 초 p  500~2,000만 원을 받고 임차권 전매(양도)하면 임차권을 매수한 양수인은 초 p만큼 임대료의 이득을 볼 수 있을까요?

 

그럴 수도 아닐 수도 있습니다.

거주하는 기간 동안 임대료에서 이득을 보려면 거주가 보장되는 8~10년간 주변 임대료 시세에서 p를 준만큼 적게 임대료를 내면 이득이 될 수 있습니다.

예를 들어, 민간임대주택을 초 p 1,000만 원을 주고 샀고, 임대료는 주변 임대료보다 월20만 원 저렴하다고 가정해 보겠습니다.

계산해보면 20만원 x 12개월 = 240만 원이 되고, 240만원 x 4년 = 960만 원이 됩니다. 즉, 4년은 거주해야 초 p 1,000만원을 주고 샀더라도 주변 시세대로 산것이 되고, 4년이상 살아야 이득이 된다는 것입니다.

 

셋째, p를 주고 산 임차인(양수인)은 초p 내지 초 p+p를 받고 다시 임차권 전매(양도)를 할 수 있을까요?

 

가능은 합니다만, 어렵다고 봐야 합니다.

그 이유는 8년 이후 분양받지 못하는 주택인데 높은 p를 주고 임차권을 전매할 사람이 시간이 지남에 따라 당연히 줄 기문이고, 흔히 말하는 '카더라~'에 속은 호 갱이에게 덤터기가 써지는 구조입니다.

 

5. 부동산 중개사무소에서 임차권 전매(양도)를 추천한다면?

 

누가 옆구리 쿡쿡 찔러서 물건을 사라고 또는 급한 마음에, 또는 남들이 다 하니까 나도 해야 될 거 같아서 하는 경우도 있지만 결국 결정은 본인 몫입니다.

 

부동산 중개사무소가 민간임대아파트의 임차권 전매(양도)를 중개하는 경우라면 반드시 고민하고 질문하셔야 합니다. 내가 임차권을 전매(양도) 받으려는 민간임대아파트가 나중에 임차인에게 우선분양권을 주는지(임차인 모집공고를 꼭 살펴봐야 합니다.), P를 줄만큼 내게 이득이 있는지 말입니다.

 

단순히 '카더라~'라는 말에 이끌려 임차권 전매를 산후에 나는 몰랐다는 말은 본인에게 책임이 있는 것입니다.

 

부동산사무소는 중개역할을 하는 곳이고, 이윤을 추구하는 사업자입니다. 공인중개사가 확신에 차서 "100% 됩니다."라고 말하는 곳은 1%도 없습니다. 확정된 공고문이 아닌 이상 어떻게 될지 모르기 때문이죠.

 

6. 민간임대아파트의 임차권 전매(양도)는 결국 폭탄 돌리기?

 

임차권은 내 물건으로 거래하는 것이 아닙니다. 임대사업자에게 빌려 사용하고 있는 임대아파트라는 것입니다.  잠시 빌려 쓰는 물건을 다른 사람에게 돈을 주고 산다니요? 사는 게 아니라  비싼 돈을 주고 빌려 쓰는 겁니다.

 

분명한 것은 민간임대아파트는 우선분양권이 없고 우선분양권이 있다는 민간임대아파트도 8~10년간은 거주를 해야 하는 장기적인 투자라는 것입니다.

 

특히 임차권 전매(양도)는 빌려 쓰는 물건을 남에게 더 비싼돈을 주고 빌려쓰는 물건을 남에게 넘겨주는 것이지 내 것이 아니라는 것을 명심하시면 어느 정도 원하는 답을 얻을 수 있을 거라고 생각합니다.

 

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