[상가임대차 / 임대료증액] 보증금은 안올리는 대신 임대료를 10% 인상요구하는 임대인 | 정당할까?

상가임대차계약은 일반적으로 1년 또는 2년 단위로 계약을 하는 경우가 많습니다. 그리고 임대차계약이 만료하는 시점에 임대보증금과 임대료의 인상에 대해 협의를 하게 되는데요.

 

임대보증금은 안 올리고 임대료만 인상하는 경우가 다반사인데요. 이럴 경우 임대인이 요구하는 임대료 인상을 수용해야 할까요 아니면 대응할 수 있는 방법이 있을까요?

 

상가임대차_임대료인상(증액)_임대료 증액 셰산하는 방법

 

 

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[상가임대차 / 임대료인상]

임대인이 보증금 대신 월임대료를 10% 올려달라는 요구가 정당할까

 

 

 

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목 차

 

1. 사례

2. 상가건물임대차보호법의 강행규정 및 무효 범위

3. 보증금을 월임대료(월차임)으로 전환 가능한 범위

4. 보증금과 월임대료(월세, 월차임)으로 전환 계산방법

    사례) 보증금 5,000만원, 월임대료 200만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

   예시1) 보증금 2,000만 원, 월임대료 150만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

   예시2) 보증금 1,000만 원, 월임대료 60만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

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1. 사 례

 

서울 구로구 맛집-계림원 누룽지 통닭구이_상가임대차 임대료 인상 (내용과 관계없음)

 

임차인A는 서울 구로구 서울구로구디지털단지역 인근에서 식당을 운영하고 있습니다. 임차인은 임대인과 2021. 04. 30. 임대보증금 5천만 원, 월세 200만 원에 2년 임대차계약을 체결하였는데요.

 

임대인은 2년 계약이 종료되는 2023. 4월에 이르러 임대차 갱신계약을 할 때 임대보증금과 임대료를 5%를 올려 달라고 하면서 다만 임대보증금 5%를 올리는 대신 임대료를 10% 올려달라고 합니다.

 

임차인은 임대료 10%면 20만원이 인상되어 부담이 되기에 임대보증금 5%인 250만 원, 월세 5% 10만 원을 각각 올리기를 희망하는데요.

 

임대인의 임대료 인상 요구가 정당한걸까요? 그리고 대응방법은 있을까요?

 

 

2. 상가건물임대차보호법의 강행규정 및 무효 범위

 

위 사례의 임차인은 임대인과 식당을 하기 위해 임대차계약을 체결한 것으로 상가건물임대차보호법 규정을 적용받게 됩니다. 

 

상가건물임대차보호법에서 정하는 규정보다 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되며 이는 강행규정입니다. 따라서 상가임대차보호법의 범위에서 임대료 인상이 가능하고, 상가임대차보호법 규정을 위반한 약정은 무효이며 임대인의 요구를 거절할 수 있는데요.

 

상가건물임대차보호법_상가임대차보호법시행령_차임 등의 증감청구권_임대료인상

 

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항은,

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

 

상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)는,

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

 

이와 같이 임대료와 임대보증금은 이전 임대차계약 조건에서 100분의 5에 해당하는 5%까지만 가능하고, 이를 초과하는 임대인의 요구는 거절할 수 있습니다. 또한 5%를 초과하는 임대차 재계약을 하였더라고 초과하는 범위는 무효이기 때문에 지급을 할 의무가 없게 됩니다.

  

3. 보증금을 월임대료(월차임)으로 전환 가능한 범위

 

그런데, 상가건물임대차보호법 규정에서는 임대보증금의 일부 또는 전부를 월임대료(월차임)로 전환할 수 있도록 하였는데요. 다만 임대인이 정해진 방식 없이 일방적으로 전환이 가능하다는 것은 아닙니다.

 

상가건물임대차보호법_월차임전환시 산정률의 제한_월차임 전환시 산정률_보증금과 임대료의 전환률

 

상가건물임대차보호법  제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)는, 

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

 

상가건물임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률)는,

① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할 2푼을 말한다.
② 법 제12조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다. 

 

즉 보증금을 월임대료(월세)로 전환할 경우에는 상가건물임대차보호법시행령 제5조 제1항을 적용하여 12%를 초과할 수 없습니다.

 

4. 보증금과 월임대료(월세, 월차임)로 전환 계산방법

 

사례) 보증금 5,000만원, 월임대료 200만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

1) 보증금 인상금(증액금) : 5천만원 × 5% = 250만원
     250만 원의 월세 전환 : (250만 원 × 12% ÷ 12개월) =  25,000원

2) 월임대료 인상금(증액금) : 200만 원 ×5%=100,000원

재계약(갱신계약) (1+2) : 보증금 5천만 원, 월임대료 2,125,000원

 

예시 1) 보증금 2,000만 원, 월임대료 150만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

1) 보증금 인상금(증액금) : 2천만 원 × 5% = 100만 원
    100만 원의 월세 전환 : (100만 원 ×12% ÷ 12개월) = 10,000원

2) 월임대료 인상금(증액금) : 150만 원 × 5% = 75,000원

재계약(갱신계약) (1+2) : 보증금 2천만 원, 월임대료 1,850,000원

 

예시 2) 보증금 1,000만 원, 월임대료 60만 원을 5% 증액하고, 인상보증금을 월임대료로 전환하는 경우

 1) 보증금 인상금(증액금) : 1천만 원 × 5% = 50만 원
     50만 원의 월세 전환 : (50만 원 × 12% ÷ 12개월) = 5,000원

 2) 월임대료 인상금(증액금) : 60만 원 × 5% = 3만 원

재계약(갱신계약) (1+2) : 보증금 1천만 원, 월임대료 535,000원

 

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