[상가임대차 / 임대료인상] 임대인이 5% 임대료 인상을 요구하는데 반드시 따라야 할까

상가임대인과 임차인이 상가임대차계약을 체결하게 되면 임대차계약에 따라 1년 또는 2년마다 5% 범위에서 임대료를 인상할 수 있는데요.

 

그렇다면 상가임대인이 1년 혹은 2년마다 임대료를 5%씩 인상을 요구하는 경우에 임차인은 반드시 따라야 할까요?

 

상가임대차_임대료인상 5%_상가건물임대차보호법

 

 

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상가임대인이 임대료 5% 인상하려 할 때, 임차인과 합의해야 할까 

 

 

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▶ 목 차

1.  사례

2. 임차인의 계약갱신요구권과 상가임대인의 정당한 거절 사유

3. 임대료 인상의 한도는 5%이지만, 일방적 인상은 거절 가능

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1.  사례

 

상가건물임대차보호법_임대료증액 5%한도_수원맛집_긴자수원인계점 (본 내용과 무관)

 

임차인A와 상가임대인은 2021년 1월 20일  보증금 3000만 원, 월임대료 100만 원,  임대차기간 2021년 1월 30일부터 2023년 1월 29일까지 2년으로 하는 상가임대차계약을 체결합니다.

 

임차인A는 임대차계약에 따라 경기도 수원시 수원시청역 인근에서 식당을 운영하며 맛집으로 소문나 장사가 잘 되고 있었는데요. 

 

상가임대인은 임대차계약기간 2년의 만료일을 앞두고 임차인에게 연락하여 '상가건물임대차보호법'에서 정한 임대료 증액 한도인 5%를 올려달라고 하며, 싫으면 상가임대차계약을 종료하겠다고 합니다.

 

임차인은 상가임대인의 일방적인 5% 임대료 인상을 받아들여야 하는 걸까요?

 

2. 임차인의 계약갱신요구권과 상가임대인의 정당한 거절 사유

 

위 사례에서 임차인이 상가임대차계약의 갱신을 요구하게 되면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없게 됩니다. 이때 갱신되는 임대차는 특별한 사유가 없는 한 임대차계약과 동일한 조건이 유지되는데요.

 

임차인의 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서 규정하고 있고 이는 강행규정입니다. 즉 이 법에서 정한 규정보다 임차인에게 불리한 계약사항은 효력이 없게 됩니다.

 

반면, 강행규정인 상가건물임대차보호법에도 불구하고 상가임대인에게도 정당한 사유가 있는 경우에 한하여 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있도록 하고 있는데. 정당한 사유란 아래의 1~8호와 같습니다. 

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
   2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
   3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
   4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
   5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
   6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
   7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

상가건물임대차보호법 제10조_임차인 계약갱신요구_임대인 정당한 거절 사유

 

 

3. 임대료 인상의 한도는 5%이지만 일방적 인상은 거절 가능

 

상가임대인과 임차인의 임대차계약이 갱신될 때 임대료 증감은 임대인이나 임차인 누구나 청구할 수 있는데요. 이때 임대료 증액의 한도는 5%이며 감액의 한도는 없습니다.

 

특히 ,임대료 인상시에는 임차인과의 합의가 반드시 필요합니다.

 

만약 합의가 되지 않으면 상가임대인이 일방적으로 임대료 인상 최고한도인 5%를 인상할 수 없게 되는데요.  그 이유는 상가건물임대차보호법 제11조 제1항 후단에 규정하고 있는데, 아래와 같습니다.

 

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

상가건물임대차보호법 제11조_차임 등 증감청구권_임대료 인상 요구_임대료증액 대통령령 비율

 

 

임대료 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율 5%를 초과할 수 없고 1년 이내에 다시 증액할 수 없으며, 상가임대인이 일방적으로 임대료 인상을 하려는 경우에도 위 규정에서와 같이 "조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 등 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우"를 입증해야 합니다.

 

이 법 규정에 의하여,

임차인은 상가임대인의 임대료 인상에 대해 합의할 수 있는 것이고, 과다한 임대료 인상은 거절할 수 있고 보호받을 수 있습니다.

 

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