[상가임대차 / 원상복구] 임차인이 바닥 장판 닳은 것까지 책임져야 할까

상가나 주택의 임대차계약을 체결하게 되면 임대인은 임차부동산을 임차인에게 인도하여 사용수익할 수 있도록 할 의무가 발생하고, 임차인은 임대인에게 임대보증금 및 월임대료 지급의 의무가 발생하게 되는데요.

 

임대차계약의 종료되어 임차인이 퇴거하게 될 경우 원상회복(원상복구)는 어디까지 부담해야 할까요?

 

상가임대차_원상복구 임차인 수리비

 

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임대차계약 종료후 바닥 장판 닳은 것까지 임차인이 책임져야 할까

 

 

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▶ 목 차

1. 사례

2.  원칙은 임대인 부담, 예외  임차인 부담

3. 자연적 하자인지, 부주의에 하자인지의 판단이 중요

4. 함께 읽으면 도움이 되는 글 

 

1. 사례

임대차계약_장판 수리비 임차인 부담일까 임대인 부담일까

 

임차인A는 임대인B와 상가임대차계약을 체결하고 사용·수익하다가 임대차계약기간이 만료하여 임대인에게 상가를 인도하고 임대보증금의 반환을 요구한 상태입니다.

 

그런데 임대인B는  임차인A가 식당으로 사용하던 임차부동산의 바닥 장판이 시커멓게 변색하고 바닥 일부가 파손되었댜며 임대차보증금에서 원상복구에 필요한 수리비 50%를 부담하고 공제한다고 하는데요.

 

임차인B는 원상복구에 필요한 수리비를 부담해야 할까요? 

 

2.  원칙은 임대인 부담, 예외  임차인 부담

일반적으로 임대인은 임차부동산의 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함하여 임차인으로부터 받는 것인데요. 그래서 임차인이 통상적인 방법으로 사용·수익 한 후 생기는 임차목적물의 상태의 변화는 임대인과 임차인 사이에 별다른 약정이 없다면 임대인이 부담하게 됩니다.

 

대법원 2010다89876, 2010다89883호 및 94다34692, 94다34708 판결을 살펴보면,

 

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하여야 하고,

여기서 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 보아야 한다는 것입니다.

 

대법원 2010다89876호, 대법원2010다89883호 임대인 수선의무 판결

 

대법원 94다34692, 대법원94다34708 임대인 수선의무 판결

 

3. 자연적 하자인지, 부주의에 하자인지의 판단이 중요

시간의 경과에 따른 자연적  하자(마모)는 임차인이 통상적인 사용에 따라 자연적으로 임차목적물이 소모되거나 더러워진 것에 불과한 것을 말합니다. 

이와 반대로 임차인의 고의(부주의) 또는 특수목적에 의한 하자는 임차인이 통상적인 사용이 아닌 비정상적인 사용이거나 현저히 관리의무를 위반한 경우를 말합니다.  

 

자연적 하자(마모)는 임대인에게 수선의무가 발생하는 것으로 임차인에게 원상회복(원상복구) 의무가 발생하지 않지만, 임차인의 고의(부주의)나 특수목적에 의한 하자는 원상회복(원상복구)의 의무가 발생하게 됩니다.

 

그러면, 자연적 하자와 고의(부주의) 및 특수목적에 의한 하자에는 세부별로 어떤 것들이 해당하는지 알아볼 필요가 있는데요.  아래 포스팅에서 좀 더 구체적인 세부별 수선해야 할 책임에 대해 자세히 설명을 하고 있으니 참조해 주시면 좋을 것 같습니다.

 

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