[상가임대차 / 3기연체] 임대인이 임대료가 3회 연체 되었다고 계약을 해지할 수 있을까 | 3회연체와 3기연체의 차이는

상가 임대인과 임차인이 상가임대차계약을 체결하게 되면 임대인은 임차인에게 상가를 인도하여야 할 의무가 발생하고, 임차인은 임대인에게 보증금과 매월 임대료(월세)를 지급해야 하는 의무가 발생합니다.

 

그런데 사업(장사)이 잘되어 임대료(월세)를 잘 내면 좋겠지만 때로는 영업이 어려워 제때 내지 못하게 되는 경우가 발생하게 되는데요.

 

임대인이 임대료(월세) 3회 연체되었음을 이유로 계약해지를 하는 경우 3회 연체의 의미와 계약해지가 가능한지에 대해 알아보겠습니다.

 

상가임대차_계약해지_3기연체_3회연체

 

 

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상가 임대료(월세) 3회 연체와 3기 연체의 차이는 무엇일까

 

 

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목  차

1. 사 례

2.  상가건물임대차보호법의 강행규정 

3. 상가임대차계약과 계약해지의 약정

4. 임대료(월세) 3회 연체와 3기 연체의 차이

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1. 사 례

 

상가임대차_대구 수성구 수성못 맛집_신짜오_베트남쌀국수 (본 내용과 무관함)

 

임차인 A는 대구 수성구 수성못 인근에서 식당을 운영하고 있습니다. 임차인은 상가임대인과 보증금 5,000만 원 월세 300만 원으로 임대차기간 2년으로 하는 상가임대차계약을 체결하였는데요.

 

임차인은 매달 30일에 임대료(월세)를 임대인에게 지급하는 날인데 코로나19로 인해 영업이 어려워 가끔씩 제날자에 임대료를 지급하지 못하고 일주일이나 10일 정도 늦게 내는 경우가 발생하였습니다.

 

임차인의 5개월간 밀린 임대료(월세)는 270만 원 정도입니다.

 

그런데 임대인은 임차인에게 연락하여 임대료(월세)를 3회 이상 연체하였다고 하며 앞으로 단한번만 더 날짜를 지키지 않으면 계약해지를 하겠다고 하는 상황입니다.

 

임차인은 제날짜에 지급하지 못한건 미안하지만, 이렇게 며칠씩 늦게 낸 이유가 상가건물임대차보호법에서 정한 '3기 연체'에 해당할까요?

 

3기 연체는 연체 회수가 아닌 연체금액으로 보므로, 계약을 해지할 수 없습니다.

 

2.  상가건물임대차보호법의 강행규정 

 

임차인은 식당 영업을 하기 위해 상가임대차계약을 체결한 것으로 상가건물임대차보호법의 규정을 적용받게 되는데요.

상가건물임대차보호법에서 정하는 규정보다 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되며 이는 강행규정입니다. 따라서 상가임대차보호법의 범위에서 계약해지가 가능하고, 상가임대차보호법 제15조에서 규정한 바와 같이 임차인에게 불리한 계약조건은 효력이 없기 때문에 임대인의 요구에 거절할 수가 있게 됩니다.

 

상가건물임대차보호법 제15조- 강행규정

 

3. 상가임대차계약과 계약해지의 약정

 

상가임대인과 임차인은 상가임대차계약서에 계약의 이행조건을 협의하여 작성하게 되는데요. 특히 계약해지 사유에 대해 여러 원인에 의한 사유를 작성하게 됩니다. 

 

일반적인 상가임대차계약의 계약해지의 내용은 아래와 같습니다.

(계약해지 사유)
1. 법에 저촉되는 영업행위 및 물건의 제조, 판매행위
2. 임대인 동의 없이 상가시설물의 설치 및 변경행위
3. 공용 부분에 매대 설치 및 판매행위
4. 다른 점포의 영업을 방해하는 행위
5. 파산, 개인회생 절차가 개시 되어 계약이행이 어려운 경우
6. 관리비를 3기 이상 연체하는 경우
7. 임대료를 3기 이상 연체하는 경우
8. 임대인의 동의 없이 양도 및 전대하는 경우

 

상가임대차계약서상 이러한 계약해지 내용은 상가임대인과 임차인의 합의에 의해 체결하는 것으로 임의규정에 해당합니다. 즉 이러한 계약해지 내용은 상호 합의하에 얼마든지 계약해지 내용을 더하거나 뺄 수 있다는 것이죠.

 

상가건물임대차보호법 제10조의8_차임연체와해지_임대차계약해지

 

그런데 위 계약해지 내용 중 7번 "임대료를 3기 이상 연체하는 경우"는 상가건물임대차보호법의 규정으로 강행규정에 해당합니다.  만약 "2개월 이상 연체하는 경우"라고 계약을 체결하였더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없게 됩니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의 8(차임연체와 해지)은,  강행규정입니다.

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

4. 임대료(월세) 3회 연체와 3기 연체의 차이

 

임대료 3회 연체의 의미는 임대료를 3회 즉 세 번 연체했다는 것으로 횟수를 의미하고, 임대료 3기 연체의 의미는 연체된 금액이 합산하여 3개월분에 해당되는 경우를 의미합니다.

 

예를 들면,

※ 월세 100만 원인 경우 

(3회 연체 : 임대료(월세)와 관계없이 세 번 연체한 것을 말함)
 1월 50만 원 연체, 2월 30만 원 연체, 3월 70만 원 연체 

(3기 연체 : 연체 합계 금액이 3개월분에 해당하는 것을 말함)
1월 80만 원 연체, 2월 50만 원 연체, 3월 40만 원 연체, 4월 100만 원 연체, 5월 70만 원 연체 

 

위 사례에서 임차인이 임차인이 임대료(월세)를 자주 연체한 것은 맞지만 임대료(월세)를 일부라도 지급하였고 밀린 임대료(월세)의 합계금액이 3개월분에 해당하지 않기 때문에 3기 연체에 해당하지 않게 됩니다.

(예시) 3개월 임대료 300만 원인 경우 : 밀린 임대료(월세)가  5개월간 290만 원이라면 3기 연체에 해당하지 않음 

 

가장 중요한 것은, 3기 연체의 기준은 연체 횟수가 아니며 연체 금액으로 보기 때문입니다.

 

 

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