[상가임대차 / 원상복구 범위] 권리금을 지급하고 가게를 인수한 임차인 | 퇴거시 원상복구 범위는 어디까지 일까

현재 가게를 하고 있는 점포에 대해 권리금을 주고 인수할 수 있는데요. 인수한 임차인은 전임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인과는 상가건물임대차계약을 체결하게 됩니다.

 

인수한 임차인은 권리금(영업권리금, 시설권리금 등 일체)을 지급함으로써 모든 권리의무를 가지게 되는데요. 그렇다면 임차인이 가게를 운영하다가 임대차계약이 만료하여 퇴거하게 되는 경우에 발생하는 원상복구는 어디까지 해야 하는 걸까요?

 

상가임대차_원상복구의 범위

 

◈ 함께 읽으면 도움이 되는 추천글 ◈

 

[사업자등록(1)] 사업자 등록 절차 | 신청방법 | 제출서류 | 사업자등록 정정방법 | 휴폐업 신고방법 알아보기 (사업자등록신청서 양식 첨부)

[사업자등록(1)] 사업자 등록 절차 | 신청방법 | 제출서류 | 사업자등록 정정방법 | 휴폐업 신고방

 

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? (내용증명 양식 첨부)

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? (내용증명 양식 첨부)

 

[상가임대차] 공장이나 창고도 상가임대차보호법 적용받을까?

[상가임대차] 공장이나 창고도 상가임대차보호법 적용 받을까?

 

 

상가임대차

가게를 인수한 임차인의 원상복구 범위는 어디까지일까

 

 

반응형

 

 

▶ 목 차

1. 사례

2. 약정 우선순위

3. 원상복구(원상회복)에 대한 특약내용의 구체적 기술

5. 함께 읽으면 도움이 되는 글

 

1. 사례

 

상가임대차_원상복구의 범위

 

임차인 A는 2017년 2월경 성업 중인 청주시 흥덕구 복대동 하복대 인근의 식당에 대해 전임차임 B와 권리금 계약을 체결하고 3,000만 원을 지급하고 인수하게 되었고, 임대인 C와는 상가임대차계약을 체결합니다. 상가임대차계약의 특약에는 "임차인은 계약이 종료된 경우 위 식당을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환한다."라는 약정을 합니다.

 

가게를 인수한 임차인 A는 식당운영을 하다가 2023년 2월경 임대차계약이 종료함에 따라 임대인C에게 계약종료로 퇴거하겠다고 통보하게 됩니다. 그러자 임대인C는 "기존 식당 인테리어를 전부 철거하고 최초의 분양 상태로 회복해 달라"라고 합니다. 

 

인수한 임차인A는 특별히 시설을 설치하지 않았는데 인수한 기존 시설물까지 철거하고 원상복구 해야 할까요?

 

2. 약정 우선순위

 민법 제615조에서와 같이 상가건물을 임차하여 사용하는 임차인은 상가건물을 반환하는 때에는 원상회복하여야 한다고 규정하고 있는데요.  특히 상가건물 임대차계약서의 특약사항에는 항상 "시설물을 원상회복 하여야 한다."라는 내용이 포함되어 있습니다.

 

이와 같은 법률 규정과 계약상 특약으로 임대인은 임차인에게 최초의 시설상태로 원상복구(원상회복)를 요구하게 되는 것입니다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제654조(준용규정) 제610조 제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

 

그런데 원상복구에 관한 별도의 약정이 없거나 원상회복의 범위가 불분명한 경우에는 임대차가 종료할 때 임차인은 본인이 개조한 범위에서 임차인이 임차받았을 때의 상태로 반환하는 것이 일반적입니다.

 

 

대법원 판결(90 다카 12035)을 살펴보면,

 

"임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설물을 인테리어 한 경우라면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 임차인은 개조한 범위에서 임차받았을 대의 상태로 반환하면 될 뿐 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다는 것은 아니다."라는 것입니다.

대법원 90다카12035 판결 - 임차인의 원상복구 범위

 

즉, 인수한 임차인과 임대인 사이에 (구체적으로) 별도의 약정이 없다면 임차인은 인수 당시의 시설 상태까지만 원상복구의 의무가 발생하게 됩니다.

 

3. 원상복구에 대한 특약내용의 구체적 기술

 

이와 같이 상가임대차계약이 종료하고 퇴거하게 되면 동시이행에 따라, 보증금을 반환하여 시설물을 원상복구(원상회복)하여 반환하여야 하는 쌍무관계가 발생하는데요. 

 

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 상가임대차계약의 특약에 조금 더 구체적으로 작성할 필요가 있습니다. 

 

예를 들면,

 

1) "임차인은 계약 체결 이후의 시설물 및 이전임차인의 시설물 일체를 철거하고 원상 복구한다."

2) "임차인은 계약 체결 이후의 시설물에 대해 원상복 구을 하며, 이전 임차인의 시설물에 대해서는 책임을 지지 않는다."

 

두리뭉실하게 특약내용을 "임차인은 임대차계약 종료 시 원상복구 하여야 한다."라고 기재하면 원상복구의 범위에 대해 분쟁이 발생할 수밖에 없으니 조금 더 구체적일 필요가 있는 것입니다.

 

5. 함께 읽으면 도움이 되는 글

 

[상식 / 사자성어] "사면초가"의 유래는?

[상식] "가미카제"의 뜻과 유래는?

[상식] "토사구팽"의 뜻과 유래는?

[상식] 사자성어 아닌데..'내로남불'의 뜻과 유래는?

우리나라 좋은 나라, "대한민국" 국가명의 뜻과 유래는?