[상가임대차 / 부당이득] 상가 복도에 물건 놓으려면 돈을 내야 하나요?

   상가는 일반적으로 여러 상인들이 각 호실별로 임대차 계약을 체결하고 사용하게 됩니다. 각 호실별 상가를 임대차 계약 한 전유 부분이라 하고, 각 호실 이외 공동으로 사용하는 부분을 공유 부분이라고 합니다.

 

  임대차 계약한 상가 호실은 임차인의 전유부분으로서 나만을 위한 영업장소이지만, 공유부분은 모든 임차인이 공동으로 사용 가능한 영업에 부대장소라고 할 수 있습니다.

 

   오늘은 임차인이 상가의 복도와 로비와 같은 공유부분을 단독으로 사용하는 경우 돈을 내야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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상가의 복도와 로비, 계단은 공동으로 사용하는 공간!! 

 

상가 이미지

 

 1. 사례

   임차인 김철수는 미용실을 운영하기 위해 5층 상가의 3층 301호를 임차하여 운영을 시작하였습니다. 하지만 임차한 미용실이 비좁게 생각이 들어 좀 더 넓게 사용하기 위해 3층의 복도와 로비에 카운터 및 잡동 시설을 비치하여 6개월간 사용하게 됩니다. 

 

   이 상가에는 상가건물관리단이 있었는데, 임차인 김철수는 관리단으로부터 복도와 로비에 있는 시설을 모두 치우고 6개월간 복도와 로비를 독점적으로 무단 사용한 돈을 내라는 통보를 받게 됩니다.

 

   임차인 김철수는 물건을 치우겠지만 복도와 로비는 임대할 수 없는 공간이기에 누가 써도 문제가 없는 것이라며 상가건물관리단의 비용 청구를 거절하게 됩니다.

 

 2. 관련 법률 조항

   상가건물의 무단사용 등에 대해서는 「민법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 규정하고 있습니다.

민법
   제741조(부당이득의 내용)  법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

집합건물소유관리법
   제3조(공용부분)
      ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(공용)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

   제5조(구분소유자의 권리ㆍ의무 등) ① 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니 된다.

   제10조(공용부분의 귀속 등) ② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

   제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

   제15조(공용부분의 변경)
       ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
       ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

   제16조(공용부분의 관리)
      ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
      ② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
      ③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.

   제17조(공용부분의 부담ㆍ수익) 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.

   제23조(관리단의 당연 설립 등)
      ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
      ② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

   제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.

   아파트 등과 같은 공동주택은 "공동주택법"에 의해 관리주체를 둘 수 있고, 상가와 같은 집합건물은 "집합건물 소유 관리법"에 의해 관리단을 구성하여 건물의 관리 및 사용에 관한 관리를 하게 됩니다.

 

   민법상 "부당이득"이란, 계약 등의 법률행위 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻는 반면 타인에게 손해를 가하여 얻은 이익을 말합니다.

 

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 3. 상가 복도와 로비, 계단 의 독점 사용은 부당이득

    위 「집합건물법」 제17조에 따르면 모든 임차인은 공유부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고, 규약에 달리 정한 바가 없다면 그 지분비율만큼 공용부분에서 생기는 이익을 취할 수 있습니다.

 

   임차인(또는 소유자) 중 일부가 집합건물법에서 정한 절차를 거치지 않고 정당한 권원 없이 공용부분을 독점하여 사용하였다면 해당 공용부분에 대한 다른 임차인(또는 소유자)의 사용·수익권을 침해하여 그에 해당하는 손해를 가한 것으로 볼 수 있습니다. 이로 인해 다른 임차인(또는 소유자)들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 봉쇄되는 손해를 입게 되므로 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족된다고 할 수 있습니다.

 

   임차인 김철수는 301호를 미용실로 사용하기 위해 임대차 계약을 체결하였지만 공용부분에 대해서는 독점적으로 사용할 수 있는 권한까지는 없었고, 특히 상가관리단이나 임차인들로부터 독점 사용에 대한 승낙이나 의결의 절차를 거치지 않았기 때문에  복도와 로비는 그 용도에 따라서만 사용을 해야 했습니다.

 

   하지만 임차인 김철수는 정당한 권리없이 복도와 로비에 카운터를 설치하고 잡동시설을 비치하여 독점적으로 무단 사용하였기 때문에 다른 임차인들에게 손해를 끼치었다고 할 수 있습니다.

 

   즉, 임차인 김철수는 독점적 무단 사용에 따른 이익을 얻었으므로 이익을 얻은 기간만큼 부당이득에 해당하고, 부당이득을 나머지 임차인들에게 반환해야 하는 것입니다.

 

◈ 간혹, 임차인 중에서도 막무가내이거나 이기적인 분들이 타인의 영업은 무시하고 자신의 영업만 잘 되면 된다는 심보로 복도와 계단과 같은 공간에 물건을 적치하여 무단 사용하는 경우가 많습니다. 

 

   하지만 위와 같이 상가의 복도, 로비, 계단, 공동화장실은 상가의 모든 임차인(또는 소유자)의 공유부분으로 자칫 괜찮겠지 하다가 사용료(부당이득)를 물어낼 수 있으니 조심하여야겠습니다.

 

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