[부동산 / 주택연금제도] 자식에게 상속말고 노후생활에 쓰셔야죠

   늙으신 부모님은 아직도 다 큰 자식을 걱정하십니다.  죽더라도 자식이 덜 힘들게 살길 바라는 마음으로 뭐라도 남겨주고 가시려고 합니다. 

   

   넉넉한 노후자금이 있으면 뭐가 걱정이겠습니까?  집한채 마련하여 자식 뒷바라지하느라 없으니까 문제죠.

 

   어르신들! 다큰 자식 걱정은 마음으로만 하시고 고생해서 마련한 집 한 채 상속해 주려하지 마시고, 그것으로 좋은 옷 입고 좋은 음식도 드시고 여행도 편히 다니셨으면 합니다.

 

   대한민국 정부 정책 중 노후자금으로 이용할 수 있도록 주택 소유자들을 대상으로 주택연금제도가 운영중인데요, 오늘은 주택연금제도에 대해 확실하게 알아보도록 하겠습니다.

 

[부동산 / 계약] 계약금과 가계약금의 차이점 알고계신가요? (계약금 편)

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주택 상속하지 말고, 노후생활 위한 주택연금 신청 하기

 

영화 "그대를 사랑합니다" 의 한장면

 

 1. 주택연금제도란?

   주택연금제도는 주거안정과 생활보장을 위해 주택을 소유하고 있는 소유자가 주택을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 평생기간이나 또는 일정기간 동안 연금처럼 매월 생활비를 받을 수 있는 국가가 보증하는 제도입니다.

 

 2. 주택연금 신청자격 가입요건

   1) 국적 및 가입 가능 연령 확인

      근저당 설정일을 기준으로 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다. 특히 주택소유자와 배우자 모두가 대한민국 국적을 가지고 있어야 하며, 부부 중 한 명이라도 외국 국적을 가지고 있는 경우에는 가입신청을 할 수 없습니다.

가입자격 : 주택 소유 + 부부 모두 대한민국 국적 보유 + 부부 중 1명이 만 55세 이상

 

    2) 주택 수 및 주택가격

      부부기준으로 공시가격 등이 9억원 이하의 주택을 소유한 소유자이어야 합니다. 2주택이상의 다주택자라 하더라도 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하이어야 하고, 9억원을 초과하는 2주택자는 3년내에 1주택을 팔면 가능합니다.

1주택 소유자 : 부부 모두의 주택 가격 합산액 9억 이하  
2주택 이상 다주택자 : 9억 초과시 3년내 1주택 매도시 가능  

 

   3) 대상 주택

      주택의 공시가격 등이 9억원 이하인 주택(아파트, 단독주택, 상가건물주택), 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔 등 모두 가능합니다. 

 

      특히, 노인복지주택은 확정기간방식 주택연금에서 가입할 수 없고, 농지법상 농업주택과 어업주택 등 주택 소유자의 자격이 제한되는 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입할 수 없습니다. 

■ 대상주택 :  9억 이하 주택 (아파트, 단독주택, 상가건물주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등)
   ▽ 노인복지주택 : 확정기간방식 가입 불가
   ▽ 농업인 주택, 어업인 주택 : 신탁방식 가입 불가

 

   4) 거주요건

      주택연금에 가입하려는 주택을 소유자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다. 즉  해당 주택을 타인에게 전세 또는 월세로 임대 주고 있는 경우라면 가입할 수 없습니다.  하지만, 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 가능합니다.

1) 원칙 : 소유자 또는 배우자의 실거주 확인
2) 예외 : 부부 중 1명 실거주 + 임대보증금 없이 주택 중 일부를 전, 월세 (임대보증금 받으면 가입 불가) 

 

   5) 주택연금 상품 및 지급방식

      가. 주택연금에는 아래와 같이 4가지 상품 중에서 선택하게 됩니다.

● 일반 주택연금
● 주택담보대출 상환용 주택연금
● 우대형 주택연금
● 사전예약 보금자리론

 

      나. 주택연금 상품을 선택하게 되면 아래와 같이 상품에 따라 4가지 방식으로 주택연금이 지급됩니다.

● 종신방식 : 연금의 형태로 평생동안 매월 지급받는 방식
● 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정기간 동안 매월 지급받는 방식 (단, 정해진 한도의 50%까지는 수시 인출 가능)
● 대출상환 방식 : 정해진 한도 90% 이내 금액을 일시금으로 지급받고, 나머지 금액은 평생동안 매월 지급받는 방식
● 우대방식 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 1.5억원 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 매월 받는 연금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식

 

   6)  소유권 보유 여부

      주택연금에 가입했다면 소유권을 계속 유지해야 합니다. 다만, 한국주택금융공사에서 1순위 근저당을 설정해 놓기에 만약 중간에 매매를 하는 상황이 오더라도 매매할 수 있고 다른 제약도 없습니다.

 

      만약, 매월 연금을 받고 있는 도중에 이사를 가야하는 경우가 생긴다면 특별한 제약없이 이사 갈 수 있고 기존에 신청했던 주택에서 이사 간 새 주택으로 변경하시면 됩니다. 다만, 주택 잔액이 주택 차액보다 크거나 같다면 매월 지급액은 변동이 없지만, 신규주택의 가격이 낮은 경우라면 매월 지급액이 감소될 수 있습니다.

 

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 3. 주택연금 가입절차

      주택연금 신청자는 한국주택금융공사에 보증신청을 하는데, 심사에 통과하면 보증서를 발급받게 됩니다. 그 보증서를 통해 제1금융기관(국민, 우리, 신한은행 등)에서 대출을 받을 수 있게 됩니다.

1. 보증신청 : 신청인이 한국주택금융공사를 방문 보증상담 + 보증신청
2. 보증심사 : 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등 심사 진행
3. 보증서발급 : 보증약정 체결과 저당권 설정 절차 진행 + 금융기관에 보증서를 발급
4. 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문 + 대출거래약정 체결 + 주택연금 대출 실행

 

 4. 주택연금 예상수령액

   가장 중요한 것은 내 소유의 주택으로 매월 얼마 정도 받을 수 있는가 인데요, 2022년 1월 기준으로 주택가격이 3억원이라고 가정했을 경우, 만60세 소유자는 약64만원, 만70세 소유자는 약92만원, 만80세 소유자는 144만원 정도를 평생동안 매월 지급받을 수 있습니다.

 

  ▽ 주택가격에 따른 연금예상수령액 확인

2022년 기준 주택연금 예상수령액

 

 5. 주의할 점

   매월 지급받는 주택연금 수령액은 주택가격에 따라 결정되기 때문에 주택가격이 높을수록 유리합니다. 주택연금에 가입하려는 시기에 주택가격을 확정하기 때문에 나중에 집값이 오르더라도 주택연금 수령액은 변경되지 않게 됩니다. 

 

   주택연금에 가입한 이후에 집값이 떨어진 경우라면  '그때 가입하길 잘했다"라고 생각하겠지만 주택가격이 올랐다면 "아, 조금만 더 있다가 가입할껄.."하는 아쉬운 마음이 들수밖에 없습니다.  그러니 주택가격이 높다고 판단될 때 신청하는 것이 좋을거 같습니다.

 

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