[부동산/임대아파트] 공공지원민간임대주택(뉴스테이)의 임차인 우선분양전환이 가능할까요?

임대주택이라고 하면 일반인들은 단순히 '임대하고 있는 주택'라고 생각합니다. 하지만 법률상 임대주택은 "임대를 목적으로 건설 또는 매입을 하여 임대하는 주택"을 말합니다.

 

※ 임대주택에는 아파트와 오피스텔, 도시형생활주택, 단독주택 등이 있지만 쉽게 설명을 위해 임대주택을 임대아파트라 칭하고 설명하겠습니다.

 

부동산 분야에 종사하거나 공부를 하시는 분 또는 관련업무를 하는 분들은 임대아파트에 대해 자세히 알고 계시지만 일반인들은 혼동하는 경우가 종종 있습니다.

 

임대아파트의 종류와 분양전환이 가능한 아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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  공공지원 민간임대주택(기업형 민간임대주택{뉴 스테이})의 임차인 우선 분양 가능 여부

 

 1. 임대아파트의 적용 법률 및 차이

임대아파트는 "임대를 목적으로 건설 또는 매입하여 임대하는 주택"을 말합니다. 2016년 전까지는 「임대주택법」에서 민간임대주택과 공공임대주택을 모두 통틀어 규정하였지만, 2016년 이후부터는 「공공주택 특별법」과 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 이원화하여 규정하고 있습니다.

 

 공공임대주택은 공공임대사업자(예. LH, SH , 지방도시개발공사 등)이고, 공공지원 민간임대주택(뉴 스테이)은 민간임대사업자(예. 건설사 또는 민간시행사 등)가 건설 또는 매입하여 임대하는 아파트입니다.

▶ 공공임대사업자 - 공공주택 특별법 - 공공임대주택
▶ 민간임대사업자 - 민간임대주택에 관한 특별법 - 공공지원 민간임대주택(뉴 스테이), 일반 민간임대주택

 

 가. 「공공주택 특별법」의 임대아파트 유형 및 우선 분양전환이 가능한 아파트

    공공주택 특별법 적용을 받는 임대아파트는 공공임대사업자 (예. LH, SH, 지방도시개발공사 등)가 건설 또는 매입하여 임대하는 아파트로서 "공공임대아파트"라고 통칭합니다.

 

   이러한 공공임대사업자의 임대아파트에는 다음과 같은 유형이 있습니다.

▶ 공공임대아파트 유형
   1. 분양전환형 임대주택(5년 공공임대아파트, 10년 공공임대아파트)  →분양전환 가능
   2. 영구임대아파트
   3. 국민임대아파트 
   4. 행복주택
   5. 장기전세주택

 

 나. 「민간임대주택에 관한 특별법」의 임대아파트 유형 및 분양전환이 가능한 아파트

   민간임대주택에 관한 특별법을 적용받는 임대아파트는 민간임대사업자 (예. 건설사, 민간시행사, 조합, 리츠)가 건설 또는 매입하여 임대하는 아파트로서 "민간임대아파트"라고 통칭합니다.

 

   이러한 민간임대사업자의 임대아파트에는 다음과 같은 유형이 있습니다.

▶ 민간임대주택의 유형
 1. 공공지원 민간임대주택
 2. 장기일반 민간임대주택

   2022년 7월 기준으로 현행법상 민간임대주택은 임차인 우선 분양전환 규정이 없습니다. 

 

  우선분양전환 의무규정이 없다는 것은 즉 민간임대사업자가 사업계획을 준비하면서 할 수도 있고, 안 할 수도 있다는 얘기가 됩니다. 보통 임차인 모집공고 시 "분양전환을 하겠다 또는 하지 않는다"는 내용이 명시되어 있습니다.

 

  특히, 공공지원 민간임대아파트는 분양전환의 내용을 포함하지 않고 있고, 장기일반 민간임대주택은 민간임대사업자의 계획에 따라 사업지별로 분양전환 내용을 명시한 아파트도 있고, 없는 아파트도 있습니다.

 

 다. 정리

▶ 공공임대아파트 - 분양전환 의무 (o) - 5년 공공임대아파트, 10년 공공임대아파트
▶ 민간임대아파트 - 분양전환 의무(x) - 공공지원 민간임대아파트, 장기일반 민간임대아파트
    단, 장기일반 민간임대아파트는  분양전환을 할 수도 있음(임대사업자에게 권한있음)

 

 2. 2022. 07. 04. 자 민간임대주택의 임차인의 우선 분양전환이 포함된 법률개정안 발의

  국회에서는 2022. 07. 04. 자로 「민간임대주택에 관한 특별법」의 현행법상 임차인의 우선 분양전환을 규정하지 않는 것에 대하여 「공공주택특별법」상 임차인 우선분양전환을 두고 있는 것과 같은 취지를 살려 임차인 우선분양전환을 의무화하기 위한 법률 개정안을 발의하였습니다.

 

 위 법률 개정안이 국회에서 통과가 된다면, 현재 입주된 공공지원 민간임대아파트(기업형 민간임대아파트)부터 소급하여 분양전환을 적용받을 수 있을 것 같습니다.

 

 그렇게 되면, 인천 도화e편한세상 뉴스테이 아파트와 그 밖의 지역인 동탄신도시 민간임대주택 등이 최초의 적용사례가 될 것으로 보입니다.

 

<법률 개정안 발의문 참조>

공공지원민간임대주택(뉴스테이) 임차인 분양전환 법률개정안 발의 내용

공공지원민간임대주택(뉴스테이) 임차인 분양전환 법률개정안 내용

 

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