[부동산 공증] 부동산 거래 박사가 추천하는 부동산계약 공증이란?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일-부동산계약서-공증제도

 

일상생활에서도 돈거래나 합의서 작성과 같은 행위를 할 때 공증을 하는 경우가 있는데요, 부동산 거래(임대차계약, 매매계약, 약정서 작성 등)에서도 공증은 유용한 법률절차로서 매우 유용합니다.

 

오늘은 공증에 대해 알아볼건데요, 편하게 읽어보시고 공증 제도를 적절히 활용하셨으면 합니다.

 

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부동산 거래의 신뢰와 믿음은 공정증서 작성부터 이다.

 

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♣. 목 차

  1. 공증의 의미와 효력

  2. 공증의 종류

  3. 정리

  4. 부동산 거래와 공증제도

 

1. 공증의 의미와 효력

  공증은 어떤 문서나 법률행위에 관한 내용 및 성립 등에 관하여 공증인을 통해 그 발생사실 및 효력을 미리 인정받아 놓는 것을 말합니다.

  만약 당사자 간 합의서를 작성하였고 그 합의서에 공증인의 공증('사서증서 인증'을 의미함)을 받게 되면 추후 합의서와 관련하여 분쟁이 발생하였을 때는 합의서의 내용대로 당사자 간 합의서가 작성된 사실을 재판부에서 사실로써 인정하게 됩니다. 당사자들이 이를 인정하지 않는 주장을 하더라도 재판부에서는 이를 받아들이지 않게 되는 것이죠.

 

  그렇다면 당사자 간 작성한 합의서에 공증을 받지 않으면 그 합의서는 효력이 없는건지 문제가 될 텐데요?  합의서의 효력과 공증 여부는 전혀 무관합니다.

  당사자 간 합의서가 체결되면 합의서에 기재된 내용대로 법적 효력(구속력)이 발생합니다.  다만 합의서에 공증을 받는 이유는 추후 분쟁 발생 시 위의 사실을 재판부가 그대로 인정하게 하기 위함인 것이죠. 즉, 합의서 작성만으로 법률행위는 성립하지만 합의서의 진위여부 등을 다툴때는 공증받은 합의서가 더욱 강력한 증거가 된다는 것입니다.

 

2. 공증의 종류

  공증에는 '공정증서 인증'과 '사서증서 인증' 두 종류가 있어요.

 

 1) 공정증서 인증

  공정증서 인증은 사법상 법률행위에 관하여 공증인이 일정한 방식에 따라 작성한 강제집행 효력을 갖는 것으로 공증인이 각 당사자들의 의견을 확인하여 직접 작성하는 문서를 말합니다.

  예를 들어 돈을 빌려주는 금전소비대차의 경우를 설명하자면, 공증인이 채무액은 얼마이고 언제까지 변제하지 않으면 강제집행을 받아도 이의를 제기하지 않겠다는 취지로 공정증서를 작성하고 인증을 하게 됩니다.

  이렇게 공정증서를 작성·인증하게 되면 채무자가 공정증서에 기재된 기한까지 채무를 변제하지 않을 때에는 채권자는 공정증서를 집행권원으로 하여 민사상 소송절차를 거치지 않고 바로 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 있게 됩니다.  고로 '공정증서 인증'은 제소전화해조서를 작성하는 것과 유사한 효력을 가진다고 볼 수 있습니다.

여기서 잠깐!!
▶ 집행권원이란? 다른 말로 채무명의라고 하는데, 재판 또는 공증인에 의하여 집행력이 부여된 문서
▶ 강제집행이란? 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 집행기관에 의하여 강제적으로 실현하는 법적절차 (예. 부동산 강제경매, 부동산 인도집행 등)
▶ 제소전화해조서란? 민사 사건에 관하여 소의 제기 전에 당사자가 화해를 원해 법원 판사 앞에서 화해를 하는 것으로, 성립되면 조서에 기재함으로써 확정판결과 동일한 효력을 가지는 문서

 

 2) 사서인증 인증

  사서증서 인증은 '공증인이 사인 간에 작성된 문서(부동산 계약서, 부동산 합의서, 부동산 약정서 등)가 당사자 간에 작성되었다는 사실을 인증'하는 문서를 말합니다. 그러므로 '공정증서 인증'과는 달리 사서증서 인증을 하더라도 강제집행을 할 수 없기 때문에 민사상 소송절차를 거쳐서 집행권원(판결문)을 얻어야 하게 되죠.

  예를 들면, 당사자 간에 체결된 금전소비대차계약서에 대하여 공증인의 사서증서 인증을 받을 경우, 채무자가 금전소비대차계약서에 따라 변제를 하지 아니하여도 채권자는 공증인의 사서증서 인증을 근거로 강제집행을 할 수는 없어요. 집행권원이 없기때문이죠.

 이때는 민사상 소송절차에서 금전소비대차계약서를 증거로 활용하게 됩니다. (사서증서 인증을 받지 아니하더라도 계약서는 당연히 증거로 활용할 수 있으나, 상대방이 계약 체결 사실을 인정하지 않는 등의 경우에는 계약체결을 주장하는 당사자에게 계약체결 사실을 입증하여야 할 책임이 부여됩니다. 그러므로 사서증서 인증은 이러한 입증책임을 경감시켜주는 역할하는 것이죠)

 

3. 정리

통상적으로 업무에서 다뤄지는 공증은 당사자 간에 체결한 계약서 등에 공증인의 인증을 받는 '사서증서 인증'입니다. '사서증서 인증'을 받는 목적은 추후 계약체결 또는 계약 내용에 대한 분쟁이 발생할 경우, 계약 체결 사실에 대한 증거로 활용하기 위함이죠. 공증인의 사서증서 인증 여부는 계약의 효력에 영향이 없습니다.

 

4. 부동산 거래와 공증제도

부동산 거래를 하다 보면 매매대금 또는 임대보증금 잔금을 잔금일이 지나 지급하기로 합의를 하는 경우가 있죠. 또한 돈을 융통해서 잔금을 치르는 경우, 수분양권매매계약, 매매예약 등 다양한 곳에서 공증은 유용한 증거로서 활용 가능하고 특히 상대가 채무이행을 하도록 압박하는 수단으로도 유용합니다.

 

부동산 종사자분 이거나 부동산 거래를 하시는 분이라면!!

공증 제도를 적절히 활용하시어 민사 분쟁에 휘말리더라도 적극 대응할 수 있는 준비를 하셨으면 합니다.

상대방을 얼마나 안다고 말로만 믿겠습니까?

비용도 얼마 안드는 공증으로 서로에게 신뢰와 믿음을 주는 것이 차라기 확실한 행동이라고 보입니다.

 

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