[상가임대차 / 권리금] 미안하게 됐습니다. 권리금은 좀.. 어렵겠어요!

안녕하세요. 돈 마니 사장님입니다.

 

썸네일 이미지-상가권리금 거절

 

상가임대차 계약을 하게 되면 임대인과 임차인이 첨예하게 대립하게 되는 사유 중 하나가 권리금인데요, 임차인은 시설비 등 투자금을 회수하기 위한 권리금 회수할 기회를 원하게 돼요.  임대인은 본인에게 피해가 없다면 임차인의 권리금 회수를 도와주겠지만 임대인의 개인 사정에 의해 임차인의 권리금 회수를 부득이하게 거절해야 하는 경우도 발생합니다.

 

임차인의 권리금 회수 기회는 [상가건물 임대차보호법(상가임대차보호법)] 규정에 의해 보호받을 수 있는 강행규정이지만, 임대인에게 부득이한 사정 등이 발생한때는 달라질 수 있어요.

 

오늘은 상가 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하지 않았더라도 손해배상 의무가 없는 사유에 대해 알아보려 합니다. 편하게 읽어봐 주세요~^^

 

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임차인의 권리금 회수 기회 보호

임대인의 정당한 거절

 

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♣ 목 차

1. 권리금 회수 기회란?

2. 임대인의 정당한 거절 사유란?

3. 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적 사용하지 않는 경우란?

 

1. 권리금 회수 기회란?

상가 임차인은 사업을 영위하기 위해 사업 시설물과 인테리어 등의 지출비용과 그동안의 영업으로 얻은 노하우, 평판 등 무형자산을 새로운 임차인과 협의하여 권리금을 받을 수 있어요. 이를 임차인의 권리금 회수 기회라고 합니다.

 

임차인의 권리금 회수 기회는 [상가건물 임대차보호법(상가임대차보호법)] 제10조 4의 제1항에 규정되어 있으며, 이는 강행규정으로 임대인이 방해하게 되면 손해배상을 해야 해요.

[상가건물 임대차보호법] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
   2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
   3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

이를 정리하면, 임대인이 ① 권리금의 요구 또는 수령 ② 권리금 지급 방해 ③ 고액의 월임대료와 보증금 요구 ④ 정당한 이유없이 신규임차인과의 임대차계약 거절하는 경우입니다. 이때는 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있어요.

 

2.  임대인의 정당한 거절 사유란?

임차인에게 권리금 회수 기회 보호가 강행규정으로서 보호받아야 하지만, 임대인에게도 정당한 사유는 있을 수 있죠. 다음과 같은 정당한 사유가 있을 때에는 임대인은 임차인에게 손해배상 의무가 없고 임차인도 임대인에게 청구할 수 없게 됩니다.

[상가건물 임대차보호법] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
   2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
   3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
   4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

이를 정리하면, ① 신규임차인이 능력도 없이 말만 뻔지르한 경우 ② 신규 임차인의 언행 등에 위험요소가 있는 경우 ③ 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적 사용을 못 하게 되는 경우 ④ 임차인이 권리금을 수령한 경우입니다. 이때는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없게 돼요.

 

3. 임대인이 1년 6개월 이상 영리 목적 사용하지 않는 경우란?

임대인이 권리금에 대한 손해배상을 하지 않는 위 4가지 사유 중 대부분은 알겠는데 '1년 6개월 이상 영리 목적 사용하지 않는 경우'란 명확하지 않아 좀 어려운 부분이 있는데요.

 

대법원에서 2022. 1. 14. 판결한 사건에서 이 내용을 해석한 사례가 있었어요.

대법원 2021다 272346호 손해배상(기) 청구사건

【판시사항】
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건 

【판결요지】
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.
(출처 : 대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결 [손해배상(기)] > 종합법률정보 판례)

정리하자면,

임대인이 임차인에게 "더이상 상가를 임대할 생각이 없으니 신규임차인을 받지 않겠다."라고 하면 임차인인 권리금 회수 기회를 보호받지 못하게 될 테죠. 임차인은 억울할 테니 임대인이 진짜 상가를 영리 목적으로 이용하거나 임대하는지 지켜보려 할 겁니다.

그런데 임대인이 정말로 1년 6개월 이상을 상가 임대도 하지 않고, 직접 영리 목적으로 사용도 하지 않으면 '권리금 회수 기회를 거절하는 정당한 사유'라는 것이고 손해배상을 청구할 수 없다는 것입니다. 

 

단, 임대인이 1년 6개월의 기간 중 제삼자에게 상가를 팔았을 때 제삼자도 이 기간 동안에는 상가를 영리 목적 사용을 하거나 상가 임대를 하지 않아야 해요. 만약 영리 목적으로 사용하게 되면 부당하게 권리금 회수 기회를 거절한 것으로 보아 손해 배상을 할 수 있게 됩니다.

 

상가의 권리금 회수 보호!!

권리금은 임차인이 투자한 자본과 노력을 보상받는 수단이죠. 반드시 보호받아야 합니다.

하지만 임대인도 입장은 있죠. 그것이 정당한 사유입니다.

현실적으로는 임차인이 피해를 입게 되더라도 법률상 임대인도 보호받아야 하는 권리일 것입니다.

그래도 서로가 상생하는 방향이 가장 옳은 거겠죠? 

 

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