[상가임대차 | 권리금] 임차인이 권리금계약할 때, 특정업종을 이유로 임대인의 거부권 행사 가능할까

상가임대인과 임차인이 상가임대차계약을 체결하게 되면 임차인은 계약갱신요구권 행사로 10년간 영업을 할 수 있고, 임대차기간이 만료하기 6개월 전부터 새로운 임차인과 영업양도양수에 따른 권리금계약을 체결할 수 있게 되는데요.

 

그렇다면 현재 임차인의 영업 종목과 전혀 관계없는 다른 업종, 특정업종을 하기 위한 신규 임차인과의 권리금계약을 체결할 경우에도 권리금회수기회가 보호될까요? 아니면 임대인이 거부권을 행사할 수 있을까요?

 

상가건물임대차보호법_권리금_권리금회수

 

 

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[상가임대차 / 권리금]

영업종목이 변경되는 권리금계약할 때 임대인이 임대차계약 거부권 행사 가능할까

 

 

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▶ 목 차

 

1. 사 례

2.  임차상가의 제반여건을 고려하여 임대인은 거절 가능

3. 권리금과 임대인의 방해행위에 대한 것

4. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절 가능한 방법은

5. 권리금회수 방해에 따른 손해배상 청구

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1. 사 례

 

청주 충북대 맛집_공주명물 김피탕_상가건물임대차보호법_권리금 (본 내용과 사진 무관)

 

 

임차인 A는 상가임대인과 2019년 7월 보증금 5000만 원, 월임대료 200만 원, 임대차기간 2년으로 하는 상가임대차계약을 체결하고  서울 서초구 서초동에서 휴대폰 대리점을 운영 중에 있는데요.

 

임차인은 2023년 7월 임대차계약이 만료됨에 따라 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하려고 인근 공인중개사사무실에 의뢰를 하게 됩니다.

 

공인중개사로부터 식당을 운영하려는 새로운 임차인을 소개받고 권리금은 3000만 원으로 한 권리금계약을 체결하기로 약정을 하고 임대인에게 새로운 임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요청합니다.

 

그런데 임대인은  냄새가 나기 때문에 식당은 안된다며 거절하고 있는 상태입니다.

 

과연, 식당과 같이 특정업종을 이유로 임차인의 권리금회수를 방해(거절)할 수 있을까요? 

 

2.  임차상가의 제반여건을 고려하여 임대인은 거절 가능

 

상가임대인은 임차인에게 새로운 임차인에 대한 특정업종을 배제하여 줄 것을 요구할 수 있습니다.

 

다만 특정업종이라고 해서 무조건 배제할 수는 없고 주변 상권과 근린 현황, 영업의 종류 등 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 하는데요. 그 이유는 상가임대인과 임차인의 입장이 다를 수밖에 없기 때문일 겁니다.

 

임대인 입장은, 

 

1. 주변상권과 어울리지 않는 업종이 들어오게 되면 건물 전체 영업에 악영향이 우려

2. 임차건물 주변의 영업을 하는 사람들에게도 피해 발생 우려

 

임차인 입장은,

 

1. 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위한 수단으로 이용하는 의심

 

 

위와 같은 양측의 입장상 임대인이 거절하는 것이 더욱 합리적이라고 객관적으로 인정된다면 임대인은 업종 변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있다고 보입니다. 단, 이는 일반적인 중개실무상 견해이며  아직까지는 판례가 없어 다툼은 있을 수 있으므로 참고 정도로만 이해 바랍니다.

 

3. 권리금과 임대인의 방해행위에 대한 것

 

임차인에게는 특별한 사정이 없는 한 권리금을 회수할 기회를 법으로부터 보호받습니다.

 

권리금과 권리금계약이란,

상가건물임대차보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

상가건물임대차보호법_제10조의 3_권리금의 정의_권리금계약

 

 

임대인의 방해행위란,  

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

4. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절 가능한 방법은

 

상가건물임대차보호법이 임차인을 보호하기 위한 제도이기는 하지만, 상가임대인에게도 일정 부분 정당한 사유가 있을 경우 계약을 거절할 수 있도록 하는데요.

 

임대인의 정당한 거절 사유란, 

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

5. 권리금회수 방해에 따른 손해배상 청구

 

위 사례에서와 같이, 상가임대인은 임차인에게 임차건물의 특징, 주변 상권, 영업의 종류 등 제반사정 상 특정업종의 배제를 요구할 수 있는데요. 이때 임차인은 상가임대인이 요구하는 업종 또는 현재 운영하는 동일업종으로 신규 임차인을 다시 주선하여 권리금회수기회를 보호받을 수 있습니다. 

 

만약 그럼에도 상가임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하게 된다면 임차인은 상가임대인을 상대로 권리금회수 방해에 따른 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다.

 

임차인은 상가임대인에게, 신규임차인으로부터 받기로 한 권리금 또는 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액의 한도로 손해배상을 청구할 수 있고, 청구할 수 있는 기간은 임대차기간의 종료일로부터 3년입니다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

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