[부동산 / 매매] 매매계약 체결했는데 해약금도 안주고 없던일로 하자고?

   안녕하세요~! 홍깡의 88 클래스입니다.

 

   주택이나 상가의 부동산 매매계약을 체결하게되면 통상적으로 계약금을 지급하게 됩니다. 하지만 경우에 따라서는 계약체결과 동시에 지급하지 않고 별도의 일자를 지정하여 지급하는 경우도 있고, 계약금 없이 잔금으로 지급하는 경우도 있는데요.

 

   오늘은 매도인이 부동산매매계약을 약정한 후 변심하여 매매계약 약정을 해제하는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

부동산사무실 이미지

 

매매계약을 체결하였다면 유효한 법률행위가 됩니다 

 

사례

   김철수는 결혼한지 10년 동안 전세로 살면서 열심히 적금을 들어 드디어 작은 아파트 하나를 구할 정도의 목돈을 마련하게 됩니다. 김철수는 여러 공인중개사 사무소를 다니며 매매할 집을 알아보다가 마음에 드는 아파트를 발견하게 됩니다.

 

   공인중개사의 중개로 김철수는 집주인인 박은애와 부동산 매매계약을 체결하였고, 계약금 1,000만원은 다음날 입금해 주기로 합니다. 김철수는 다음날 계약금 1,000만원을 입금하려는 중에 공인중개사로부터 집주인 박은애가 마음이 변해서 팔 생각이 없어졌다며 계약은 없었던 일로 하자는 연락을 받았다며 전달해 줍니다.

 

   김철수는 공인중개사에게 매매계약을 체결한 것 아니냐고 하자, 공인중개사는 계약금도 아직 입금하지 않았으니 서로 좋게 없던 일로 하자고 합니다.

 

관련 법률 규정

민법 제565조(해약금)
  ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

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매매계약이 체결된 것인지 약정의 단계인지에 따라 다르게 됩니다

 

원칙

   민법 제565조 제1항과 같이 계약금을 교부한 때에는 이미 지급한 계약금을 해약금으로 하여 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 배상하고 해제할 수 있습니다. 

 

계약금을 받지 않고 매매계약을 체결했거나 구두상 매매계약 약정 후 해제하는 경우

    위 사례의 경우, 매수자 김철수와 매도인 박은애의 부동산 매매계약은 성립되었고 유효한 법률행위가 됩니다. 일단 계약이 유효하게 된 매도인과 매수인은 일방적으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 즉 매도인 박은애가 단순 변심에 의한 해제는 불가하게 됩니다.

 

   매도인 박은애에게 매매계약을 약정한 해제 사유(계약금 지급일에 지급하지 않으면 본 계약은 무효로 한다)나 법정 해제 사유가 없는 한 임의로 계약을 해제할 수 없고, 박은애는 계약금의 배액을 배상하고 해제할 수밖에 없습니다.

 

   매도인 박은애가 일방적으로 계약을 해제를 한다면, 매수인 김철수는 매도인의 이행거절에 따른 계약해제와 함께 손해배상(계약금의 배액)을 청구할 수 있게 됩니다. 

 

매매계약 또는 구두상 매매계약 약정 없이 계약금만을 지급하기로 한 약정 후 해제하는 경우 

   만약에, 매수인 김철수가 공인중개사를 통해 매도인 박은애의 집을 살 의사만 가지고 계약금을 내일까지 입금하겠다는 단순히 구두 약정만 한 경우에는 계약해제권이 발생하지 않게 됩니다.

 

   계약의 해제권은 매매계약이 유효하게 성립되었을 때에 비로소 발생하는 권리로서 매매계약이 성립되지 않은 상태라면 법률행위 자체가 없었던 것입니다.

 

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대법원 판례

대법원 2007다73611호 판례를 살펴보면,

   계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.

 

◈ 흔히 상대방을 믿고 약속을 계약으로 착각하는 경우가 많습니다. 친분이 있는 공인중개사를 통하더라도 구두상으로 약속만으로는 부족하고 반드시 계약이라는 법률행위를 하여야 법의 보호를 받을 수 있을 것입니다.