[주택임대차 / 원상회복] 퇴거시 도배비용과 청소비용을 내라구요?

   전, 월세 임대차 계약을 체결하다 보면 임대인과 임차인 사이에 많은 분쟁이 발생합니다. 특히 임대차 계약이 해지되던가 종료되어 퇴거할 때 거주하는 동안 발생한 하자에 대한 수선비 등에 대해 서로 의견이 엇갈리는 경우가 많습니다.

 

   오늘은 임차인이 이사 갈 때 도배비용과 청소비용을 지불해야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차_원상회복_도배비_청소비

 

 

자연적 하자인지 부주의에 의한 하자인지 판단이 중요

 

 

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■ 목 차

1. 사 례

2. 관련 법률 규정

3. 시간의 경과에 따른 자연적 하자(마모)와 임차인의  책임

4. 임차인에게는 원상복구 의무가 있다

 

1. 사 례

   임차인 김철수는 오랜 기간 직장생활을 하며 알뜰히 적금을 들어 드디어 집을 장만하게 됩니다. 집을 장만한 임차인 김철수는 임대인 박은애에게 임대차 계약을 해지하고 임대차보증금 반환을 요구하게 됩니다.

 

   임대인 박은애는 임차인 김철수에게 이사 가는 날 이삿짐을 다 빼면 임대차보증금을 반환해 주겠다고 합니다. 임차인 김철수는 이사짐을 따 빼고 임대인에게 임대차보증금 반환을 요구하자, 임대인은 방들이 다 더럽고 도배지도 다시 해야 하니 임대보증금에서 100만원을 공제하고 보증금을 반환하겠다고 합니다.

 

   임차인 김철수는 도배지도 깨끗하고 방도 깨끗한데 무슨 청소비용과 도배비용을 공제하냐고 하지만, 임대인은 임차인에게 임대차계약서상 원상회복의무가 있기 때문에 지급하는 것이 맞다고 주장하는데..

 

2. 관련 법률 규정

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
  ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
  ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

제549조(원상회복의무와 동시이행) 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다. 

제536조(동시이행의 항변권)
  ① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
  ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. 

 

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3. 시간의 경과에 따른 자연적 하자(마모)와 임차인의  책임

 

시간의 경과에 따른 자연적 하자(마모)와 원상회복의무

 

   자연적 하자(마모)란, 임차인이 통상적인 사용에 따라 자연적으로 임차목적물이 소모되거나 더러워진 것에 불과한 것을 말합니다. 이러한 자연적 하자에는 다음과 같은 것들이 해당합니다.

▶ 자연적 하자(마모)에 해당하는 경우
   1) 색이 바랜 도배지
   2) 가스레인지, 보일러, 샤워기 등 시설품의 마모
   3) 자연적 새시의 틀어짐
   4) 바닥(장판 또는 마루)의 들뜸과 갈라짐
   5) 손이 닿지 않는 곳의 타일의 깨짐

   위와 같은 경우에는 임차인이 아닌 누구라도 거주하게 되면서 발생하는 자연적 하자라고 할 수 있기 때문에 이는 임차인이 원상회복할 의무가 없습니다.

 

고의 또는 부주의(과실) 및 특수목적 사용에 따른 하자(마모)와 원상회복의무

 

   특수목적 등의 하자란, 임차인이 통상적인 사용이 아닌 비정상적인 사용이거나 현저히 관리의무를 위반한 경우를 말합니다. 이러한 특수목적 등의 하자에는 다음과 같은 것들이 해당합니다.

▶ 특수목적 등의 하자에 해당하는 경우
   1) 자신의 및 편의에 의한 벽걸이 에어컨 및 벽걸이 TV 설치에 따른 도배지 훼손
   2) 환기 등의 관리 부주의에 의한 발코니 및 실내 곰팡이 하자
   3) 사용상 부주의에 따른 가스레인지나 보일러의 고장
   4) 충격을 가하여 발생한 새시 틀어짐
   5)  바닥에 물건을 떨어뜨려 장판(또는 마루)의 찢김
   6) 흡연으로 인한 담배냄새 베임 또는 도배지 변색
   7) 새시에 붙여놓은 뽁뽁이 등
   8) 반려동물에 의한 도배지와 바닥(장판, 마루)의 냄새 베임과 찢김
   9) 임대인의 동의를 얻지 않고 설치한 시스템에어컨 및 전등 철거 
   10) 기타 그밖에 자연적 하자(마모)가 아닌 충격 또는 부주의에 의한 훼손
       (세면대, 욕조대, 화장실장, 싱크대, 타일, 문짝, 전등, 현관문 등의 모든 설치 제품)  

 

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4. 임차인에게는 원상복구 의무가 있다

 

관행적  월세의 개념과 원상복구의무

 

   흔히들 월세, 반전세 임대차계약을 체결하면 임대인이 모두 다 고쳐주고, 원상복구의무도 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 이러한 경우는 통상 달세, 연세로 임대차 계약을 체결한 경우를 말합니다. 임대보증금이 전혀 없고 오로지 월세만 낸다던가 1년치 월세를 한 번에 내는 연세 같은 경우에 관행적으로 해왔던 사례입니다.

 

   그런데 이러한 관행이 와전되어 모든 임대차 계약에서 임대인이 수리를 다 해줘야 하고, 임차인은 원상복구의무가 없다고 생각하고 있는 것입니다. 최근에는 반전세라고 해서 임대차보증금 5,000만원, 월 임대료 30만원과 같은 조건으로 임대차 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 그런데 이것은 사실상 관례상 봐왔던 월세 개념의 임대차 계약이 아닙니다.

 

임대차 계약의 개념과 원상복구의무

 

   임대차란 타인의 물건을 빌려 사용하고 반환하여야 하는 행위입니다. 즉 주택임대차 계약은 타인의 집을 빌려서 선량한 관리자의 주의의무를 다하며 거주하다가 다시 임대인에게 돌려줘야 하는 것입니다.

 

   최근에는 기존의 개인 간의 임대차보다 공공임대아파트, 공공지원 민간임대아파트, 민간임대아파트 등 기업형 임대아파트가 많습니다. 이러한 아파트의 임대사업자는 위와 같이 자연적 하자(마모)의 경우와 임차인에 의한 하자로 구분하여 원상복구 비용을 청구합니다.

 

    특히 위 사례에서 청소비용은 통상적인 수준에서는 임대인이 청구하지 않지만, 만약에 엄두도 안될 정도로 상태가 불량하다면 청소비용 청구도 가능하게 됩니다.

 

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