[부동산 / 계약] 계약금과 가계약금의 차이점 알고계신가요? (계약금 편)

   가장 흔한 부동산 거래는 주택(아파트 등) 또는 상가의 매매계약과 임대차계약입니다. 일반적으로 부동산을 거래하게 되면 계약서를 작성하게 되고 거래가격의 10%를 계약금으로 지급합니다.

 

  부동산 거래를 하면서 일반적 절차에 따라 계약서를 작성하고 계약금을 지급하는 경우도 있지만, 경우에 따라서는 계약서 작성전에 가계약금만 지급하는 경우도 있는데요.

 

   오늘은 부동산 거래시 계약금과 가계약금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산계약-계약금과 가계약금의 차이는 무엇일까

 

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(1장) 계약금 편 - 계약금과 가계약금이 차이는 무엇일까

 

 

 

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목  차

 1. 계약금 계약

   1) 계약의 해제와 해약금   

   2) 해약금과 위약금

   3) 해약금과 위약금의 차이

 2. 위약금을 해약금으로 해야 하는 이유

 3. 위약금 약정 조항을 위한 TIP

 4. 함께 읽으면 도움이 되는 글

 

 1. 계약금 계약

 

1) 계약의 해제와 해약금   

 

   주택(또는 상가, 토지 등)을 매매계약하거나 임대차계약을 할 때에는 거래가격의 10%를 계약금으로 지급하게 됩니다. 계약금은 해약금으로서의 성질을 가지고 있습니다.

  ※ 해약금 : 해제할 권리를 돈으로 산다는 의미입니다. 즉, 지불한 돈(계약금)을 포기하거나 배액을 배상하고자 지불하는 금액을 말합니다.

 

    부동산 매도인(임대인)이든 매수인(임차인)이든 계약을 해제하고 싶다면 매도인(임대인)은 계약금의 2배를 해약금으로, 매수인(임차인)은 계약금을 해약금으로 포기하고, 해제가 가능합니다. 

 

   하지만, 계약을 해제하려고 생각하니 매도인(임대인)은 계약금의 2배를 물어야 하고 매수인(임차인)은 계약금을 포기해야 하니 돈이 너무 아깝습니다.

 

   그래서 해약금을 지급하지 않으려고 시간을 지체하면서 상대를 지치게 만들어 합의해제를 하는 경우도 실제 있는 사례입니다.

 

민법 제565조(해약금)
   ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

2) 해약금과 위약금

 

   부동산 거래 매매(임대차)계약을 체결하고 계약금까지 오간 상태에서, 쌍방 중 한 명이 이행을 안하게 되면 상대방은 환장할 노릇이죠. 이행을 안할거면 해약금을 지불하고 계약을 해제하면 될텐데 계약해제도 하지 않고 상대방이 지칠때까지 해제를 하지 않고 지칠때까지 기다리게 방법을 쓰기도 합니다.

 

   그래서 해약금과 별도로 위약금에 대한 약정이 필요합니다.

※ 위약금 : 상대방이 계약의 이행을 하지 않을 때 미리 약정한 금액을 손해배상으로 지급해야 하는 금액입니다.

 

   위약금 약정은 부동산 거래 계약시 한쪽의 요구를 약정하는 것이 아니며 쌍방의 합의로 약정하게 되며, 통상 다음과 같은 약정내용을 계약서에 특약으로 작성하게 됩니다.

부동산 (매매, 임대차) 계약서 특약조항
1. 당사자 중 일방의 계약불이행 시에는 매도인(임대인)은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인(임차인)은 기지급한 계약금을 포기한다. 

 

3) 해약금과 위약금의 차이

 

    해약금은 상대방의 계약불이행에도 불구하고 상대방이 해제권을 행사하거나 손해를 입증 해야만 돈을 받을 수 있지만, 위약금은 상대방의 계약불이행이 발생하는 즉시 손해의 입증없이 돈을 받을 수 있습니다.

▶ 해약금 (계약불이행자에게 선택권이 있음)
     1. 계약불이행자가 해제권을 행사해야 함 (답답하다고 내가 해제할 수 없음)
     2. 해제권 미행사시 손해를 입증해야 함

▶ 위약금 (계약이행자에게 선택권이 있음)
     1. 계약불행자에게 즉시 위약금 행사 가능      

 

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 2. 위약금을 해약금으로 해야 하는 이유

   부동산 거래에 있어서 매매계약 또는 임대차계약을 (돈과 물건을 주고받는) 유상계약을 체결할 때에는 계약금은 위약금으로 하는 특약이 반드시 있어야만 계약금의 배액 배상 또는 계약금 포기가 진정한 의미를 실현하게 됩니다.

 

   만약, 위약금으로 하는 특약이 없다면 해약금으로서의 법적 성질에 따라 본인의 손해를 입증해야 하거나, 상대방이 해제권을 행사하기만을 기다려야 하게 됩니다.

 

 3. 위약금 약정 조항을 위한 TIP

 

1) 부동산 시장(매매, 임대차)이 회복기, 상승기인 시기라면.

부동산경기가 앞으로 좋을 것이라고 생각하는 매도자(임대인)이라면 계약 체결 후더라도 매매가격이 계약금의 2배를 상환하더라도 유리하다고 생각하면, 위약금 약정을 하지 않음으로써 계약불이행을 하더라도 즉시 해제가 되지 않도록 하는  것이 유리한 방법입니다. 반대로 매수인(임차인)은 위약금 약정을 해야 유리하겠죠.

 

2) 부동산 시장(매매, 임대차)가 쇠퇴기, 하락기인 시기라면.

       부동산경기가 앞으로 나빠질 것이라고 생각하는 매도자(임대인)이라면 계약금의 2배를 상환하는 것이 불리하다고 생각하면, 위약금 약정을 하는 함으로써 매수인(임차인)이 계약을 이행하도록 하는 것이 유리한 방법입니다. 반대로 매수인(임차인)은 위약금 약정을 하지 않아야 유리하겠죠.

 

 

제2장에서 계속..

제2장에서는 가계약과 가계약금 중 가계약금에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 아래 포스팅을 참조하시면 많은 도움이 되실 것입니다.

 

[부동산 / 계약] 가계약금과 계약금의 차이는? (가계약금 편)

[부동산 / 계약] 가계약금과 계약금의 차이는? (가계약금 편)

 

 

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