[임대차 / 화재책임] 임차인이 모두 변상해야 하나요?

   주택이나 상가의 임대차 계약에는 단순히 임대보증금과 월 임대료 지급과 같은 단순한 사안만 있지 않습니다. 사업을 운영하다 보면 알게 모르게 신경 써야 할게 많은데요.

 

   임차인에게는 임대차 한 주택(또는 상가)를 관리할 의무가 있게 됩니다. 하지만 관리를 잘하였음에도 불구하고 사고는 어디서는 발생할 수 있는데, 오늘은 화재가 발생한 경우 임대인과 임차인 중 누가 책임을 져야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임차인이 관리주의의무를 다했다면 변상 안 해도 된다

 

 1. 사례

   임대인 김철수와 임차인 박은애는 임대인의 4층 건물 중 1층을 임대하여 미용실을 운영하고자 상가임대차 계약을 체결하게 됩니다. 임차인 박은애는 열심히 일하면서 머리 잘하기로 소문이 나게 되었고 손님들로 북적이게 되었습니다.

 

   그런데 어느날 미용실에 알 수 없는 불이 나게 되어 미용실이 전부 소실되어 버렸고, 급기야 건물 전체가 불타버리고 말았습니다.

 

   임대인은 화재의 발화점이 미용실이라고 하면서 임차인 박은애에게 미용실뿐만 아니라 건물 전체에 대한 화재 책임이 있으니 모든 손해배상 책임이 있다고 하고, 임차인 박은애는 자기 과실이 아니라며 화재 책임이 전혀 없다고 하고 있습니다.

 

 2. 관련 법률 조항

임대차에 관한 일반 규정은 「민법」에 정하고 있습니다.

민법
제374조(특정물인도채무자의 선관의무)   특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
제610조(차주의 사용, 수익권) ①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익 하여야 한다.
제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
제616조(공동차주의 연대의무) 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다.
제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간) 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.

 

   임대차에 관한 민법 규정에 따르면, 임차인은 선량한 관리자의 주의(선관주의의무)를 다하여 임대차 목적물을 보존하고 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상회복하여 반환한 의무를 부담하게 됩니다.

 

   즉, 임대차 목적물에 대해 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)를 다하였음에도 불구하고 임차인이 사용·수익 하며 관리한 부분 이외의 부분까지는 임차인에게는 원상회복할 의무가 없다는 것이죠.

 

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 3.  화재 발생한 임대차 목적물의 손해배상 책임

   원인모를 화재라고 해서 임차인 박은애에게 전혀 책임이 없을까요? 아닙니다. 

 

   임차인 박은애는 선량한 관리자의 주의의무로 미용실을 안전하게 관리해야 할 의무가 있지만, 미용실에서 발생한 원인모를 화재는 임차인의 책임이게 됩니다. 즉 임차인 박은애는 임차한 미용실 상가 부분에 대해 배상책임 있지만, 미용실 상가 외 나머지 건물 부분에 대해서는 임차인에게 보존·관리의무가 있지 않기 때문에 화재 발생이 임차인에 의한 것이라고 인과관계가 없다면 손해배상을 할 의무가 없게 됩니다.

 

   대법원 판단을 보면, 대법원의 의견이 다소 갈리긴 했지만 다수의견은 임차인인 임차목적물에 대한 손해배상 책임만 있다고 합니다.

대법원 2012다86895호, 2012다86901호의 대법원 다수판결은,

   임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익 하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분(이하 ‘임차 외 건물 부분’이라 한다)까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 해가 발생한 경우에, 임차인이 보존·관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다. 

   임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차 계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로, 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단 된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익 하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.

 

◈ 임차인은 이러한 책임을 사전에 예방하기 위해 상가 화재보험 등에 가입하고, 임대인도 건물에 대한 화재보험 등을 가입해 놓으면 원인모를 화재 발생 시 재산상의 피해를 최소화할 수 있으니 주의하셔야 하겠습니다.