[부동산 / 권리금] 상가권리금 계산방법과 부동산사무소 법정 중개수수료율은?

   자기 소유의 건물에서 사업을 하는 소유 영업자 또는 상가를 임차하여 사업을 하는 임차 영업자 누구든 새로운 사람에게 사업장을 승계(양도)할 때는 권리금을 받을 수 있는 권리가 있습니다.

 

   권리금이란 것은 법률로 규정되어 있지 않기때문에 대법원 판례와 관례에 따라 계산하여 거래되어 왔습니다. 현재는 관례상 이루어진 계산방법이 일반적으로 통용되고 있는데요.

 

상가임대차_권리금계산방법과 권리금중개수수료

 

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상가권리금과 중개수수료는 일반 상거래 관계에 따릅니다 

 

 

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■ 목 차

  1. "권리금"과 "권리금 보호"란?

 2. 권리금의 구분

 3. 권리금 계산방법

 4. 권리금의 부동산사무소 법정 중개수수료는?

 5. 권리금계약 체결했는데 임대인이 협조를 하지 않아 받지 못한다면?

 

  1. "권리금"과 "권리금 보호"란?

 

상가임대차_권리금산정방법과 권리금중개수수료는 얼마일까

   

 

권리금과 권리금 보호에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하고 있으며, 강행규정입니다.

 

   ※ "강행규정"은, '반드시 해야 한다.'는 것으로 이에 위반하여 임차인에게 불리한 계약이나 특약사항은 무효가 됩니다.

   ※ "임의규정"은, 쌍방이 합의하여 약정한 사항이 법률에 위반되지 않으면 임의규정을 우선한다는 것입니다.

상가건물임대차보호법

제10조의3(권리금의 정의 등)
 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
 ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
   2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
   3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

   법률 규정에서 정한 권리금의 정의는 위와 같지만 실제 부동산 거래에서의 권리금이란 상권의 인지도, 위치의 장단점, 유무형의 재산가치를 합한 것을 말합니다.

 

   중요한 것은 "권리금에 대한 정의"는 상가건물 임대차보호법에서 규정하고 있지만, 권리금 산정과 수수료는 규정하고 있지 않다는 것이죠.

 

 2. 권리금의 구분

   권리금에는 시설 등의 유형적 재산가치와 영업노하우와 상권 등과 같은 무형적 재산가치를 돈으로 환산한 가치입니다.

 

시설권리금

가장 일반적으로 거래되는 권리금으로서 영업을 위해 필요한 인테리어와 주방시설, 각종 집기류의 재산가치를  환산한 가치의 권리금입니다.

 

바닥권리금

상권의 크기, 위치, 주변 상권과의 관계, 유동인구의 크기, 동종업종 또는 유사업종의 운영 정도에 따라 형성된 시세의 권리금입니다.

 

영업권리금

기존 임차인이 영업을 하면서 구축한 자신만의 영업노하우와 고객, 전화번호 등의 재산가치를 6~1년간의 영업순이익금으로 환산한 가치의 권리급입니다.

 

 3. 권리금 계산방법

   임차인이 새로운 임차인과 운영중인 상가를 승계(양도양수)하고자 할 때는 권리금계약을 하게 되는데요.

 

바닥권리금은 주변 시세에 따라

"바닥권리금"은 형성되어 있는 주변 바닥 시세에 따라 가지만 성업 중인 상가는 주변 상가보다 높게 책정되는 것이 일반적으로 주변시세에서 (±) 오차 정도를 고려하여 권리금이 책정됩니다.

 

영업권리금은 영업순소득에 따라

"영업권리금"은 일반적으로 매출과 영업 순이익을 확인하여 6개월~1년 정도의 영업순수익금을 권리금으로 하게 됩니다. 기존에 영업이 잘되던 상가는 1년정도의 영업순수익금을 권리금으로 계산하며, 영업이 부진하거나 특별한 노하우 등이 없을 때는 6개월 정도의 영업순수익금을 권리금으로 하게 됩니다.

 

이때 영업순수익금을 확인할 때는 매년 신고하는 "부가가치세 납부확인서" 및 "종합소득신고확인서"의 금액을 검토해야 하며, 현금거래가 많은 점포는 약 1개월 정도의 상권분석 등을 해서 계산을 할 필요가 있습니다.

 

시설권리금은 잔존가치에 따라

 "시설권리금"은  인테리어와 주방시설, 각종 집기시설 등을 말하는데 모든 시설에는 시간이 지남에 따라 감가상각이 이 발생하게 되어 감가상각을 한 잔존가치를 계산하게 하여 권리금으로 하게 됩니다. 

 

일반적으로 인테리어 및 주방시설 등의 모든 시설은 내용연수(사용 가능한 최종기간=잔존가치가 업는 기간)를 5년으로 보고 있습니다.  최초 1~2년간의 감가상각은 1년당 30%를 적용하고 3년 후부터는 년간 10~20%의 감가상각을 적용하게 됩니다.

(시설권리금 계산 예시)

   임차인 김철수가 임차할 때  1억원을 들여 인테리어와 주방시설 등을 한 점포를 3년간 운영하다가 새로운 임차인 박은애와 권리금 계약을 체결하는 경우 (단, 시설 인테리어는 2년간의 감가상각은 30%, 3년째 감가상각은 시설이 양호하여 15%를 적용)

   인테리어비용 1억원 - (1억원 x 30% x 2년) - (1억원 x 15% x 1년) = 1억 - 7,500만원 = 2,500만원

 

 4. 권리금의 부동산사무소 법정 중개수수료는?

   임차인과 새로운 임차인 사이에 상가(점포)를 승계(양도양수)할 때는 권리금 계약을 하게 됩니다. 권리금 계약에는 권리금과 양도양수하는 시설과 영업노하우 등을 작성하게 됩니다.

 

   권리금과 권리금계약은 쌍방이 합의하에 금액을 정하고 계약서를 작성하게 됩니다. 이는 「상가건물 임대차보호법」 등의 법률에서 정해진 것은 없는데요.

 

   일반적으로 상가(점포)를 승계할 때는 부동산사무소(공인중개사무소)에 중개 의뢰하게 됩니다. 공인중개사가 중개하는 물건(매매, 임대)에 대해서는 법정 중개수수료가 정해져 있습니다. 하지만 권리금은 물건의 중개가 아니기 때문에 법정 중개수수료가 정해져 있지 않습니다.

 

   공인중개사에 의한 물건(점포)의 권리금계약은 중개행위가 아니기 때문에 권리금계약 중개수수료가 아닌 권리금계약 수수료가 정확한 명칭입니다. 

 

    공인중개사는 성업 중인 상가(점포)의 권리금 수수료로 15~20%까지도 요구하는 경우가 있지만, 일반적으로는 권리금의 10% 정도를 권리금 수수료로 책정하고 있습니다.

 

    주의할 것은, 권리금계약에 따른 수수료와 임대차계약 중개수수료는 별건으로 계산합니다.

 

 5. 권리금계약 체결했는데 임대인이 협조를 하지 않아 받지 못한다면?

   「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 권리금 회수기회 보장을 하고 있습니다. 만약 임대인이 임차인의 정당한 권리금계약을 방해하거나 협조하지 않는 경우에는 받을 수 있었던 권리금에 상응하는 손해를 배상하여야 합니다.

 

※ 권리금회수에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참조하시면 많은 도움이 될 것입니다.

 

[임대차 / 권리금보호] 장사한지 10년이 넘으면 권리금을 받지 못하나요?

 

[상가임대차] 임차인은 임대인에게 시설비용을 받을 수 있을까요?

 

 

◈ 상가(점포)를 승계할 때, 공인중개사에 의뢰하는 것이 일반적입니다.  공인중개사가 분석한 권리금을 신뢰할 수 있지만 권리금 계산이 어떻게 이루어졌는지 검토해야 손해를 보지 않을 수 있으니 권리금계약을 체결하기 전에 숙지하고 계시면 도움이 되리라 생각합니다.