[아파트 리모델링 사업 방식] "아파트 리모델링주택조합"의 법적 지위와 절차는?

공동주택(아파트)이 준공된지 오래되어 노후화되면 입주민들은 아파트 재건축, 아파트 재개발, 아파트 리모델링 사업을 통해 개선하고자 합니다.

 

아파트 리모델링 사업은 입주민들이 "아파트 리모델링 조합"을 설립하게 되고 건설회사와 공사계약을 체결하게 되는데요.

 

오늘은 "아파트 리모델링 조합"이 법적으로 인정되기 위한 절차 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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아파트 리모델링 사업, 조합설립 인가받아 추진 가능하다

 

1. 노후 아파트의 개선 사업 방식

노후화된 아파트를 개선 하는 사업방식은 3가지 방식이 있습니다.

1. 재건축 : 노후 불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업 방식

2. 재개발 : 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업으로서, ​ 재건축이 아파트 단지 위주로 새로 짓는 사업이라면 재개발은 지역단위로 묶어 그 지역의 주거환경 자체를 개선하는 사업 방식
 
3. 리모델링 : 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는 증축하는 행위로써, ​ 리모델링 조건은 15년 이상 노후 건축물에만 가능하며, 건물을 완전히 부수는 형태가 아닌 뼈대는 남긴 상태에서 수직 또는 수평으로 세대수를 증가시켜 새로 짓는 사업 방식

 

아파트 리모델링 사업 방식 설명

 

2. 아파트 리모델링 사업의 이유는?

노후화한 아파트의 리모델링 사업의 조건은 15년 이상 노후 건축물에만 가능합니다.

특히 아파트 리모델링 사업은 아파트의 뼈대는 남긴 상태에서 수직 또는 수평으로 세대수를 증가시켜 새로 짓는 방식입니다. 

리모델링 사업은 기존의 뼈대를 그대로 살리고 수직 또는 수평으로 세대수를 증가시키는 방식이므로, 재건축에 비해 사업 기간이 비교적 짧고 비용 측면에서도 저렴합니다. 다만, 수익적인 측면은 재건축보다 낮게 됩니다.

 

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 3. 조합의 법적지위 판단 여부

대법원 2009다6523호 판례는 아래와 같이 판시 하였습니다.

조합의 명칭을 가지고 있는 단체라 하더라도 그 실질에 있어서는 2인 이상이 상호 간에 금전 기타 재산 또는 노무를 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약관계에 의하여 성립하는 민법상의 조합에 해당하는 것이 아니라, 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있는 비법인사단이거나, 단체성이 없는 다수인의 단순한 모임에 지나지 않는 경우가 있으므로, 조합계약 또는 규약의 유무 및 내용, 단체의 의사결정방식 및 구속력 유무, 조직형태, 업무집행방법 등을 심리하여 그 실질에 따라 단체의 법적 지위를 판단하여야 한다.   

아파트 리모델링 조합이 당시에 시행되던 주택법 규정에 의하여 관할 관청으로부터 설립인가를 받은 리모델링 주택조합에 해당하는지, 이 사건 리모델링 공사에 대한 허가를 누구의 명의로 받았는지, 위 조합의 결성에 관하여 조합 계약을 체결하였는지, 조합규약이 제정되어 있는지, 위 조합의 의사결정 및 집행은 어떻게 하는지 등에 관하여 심리하여 위 조합의 법적 지위에 관하여 살펴본 후, 그러한 법적 지위와 관련하여 일부 구분소유자들인 원고들의 이 사건 청구에 관한 당사자 적격 유무와 피고의 상계 주장 인용 여부를 판단하여야 한다.

 

즉, "아파트 리모델링 조합"으로 인정되려면 ①관할 관청의 설립인가 ②리모델링 공사 허가명의자 ③조합 계약 체결 여부 ④조합규정의 제정 ⑤조합 의사결정 및 집행방법 등의 절차가 이루어져 있는지가 중요하다고 하였습니다.

 

4. 아파트 리모델링 사업의 절차는?

노후화된 아파트 리모델링 사업의 절차는 다음과 같습니다.

 정비기본계획  → 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 1차 건축심의 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 2차 건축심의 → 이주 및 공사 → 일반분양 → 준공과 조합 청산 

 

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