[주택임대차 / 소장] 임차인이 임대차계약 종료 후 퇴거하지 않을때 | 강제로 내보내는 절차 | 건물인도 청구 소장 작성방법 | 소장 양식 첨부

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

임대인과 임차인이 주택에 대해 전월세의 임대차계약을 체결하고 임대차계약이 계약이 종료되면 상호 간에 반환의무가 발생하는데요.  그런데 가령 임차인이 임대인의 계약 해지 통지에 대해 재계약 의사를 밝히지 않고 계속 거주하면 불법거주가 되며 월임대료까지 지급하지 않으면 부당이득이 됩니다.

 

이때 임대인이 임차인에게 퇴거 요청을 하게 되고, 퇴거 요청을 거부하는 임차인을 상대로 소송을 통해 건물을 반환받는 절차에 대해 알아보겠습니다.  

 

 

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임대차계약종료-악성임차인 내보내는 방법

 

임차인의 임대차계약 기간 종료 후 주택을 인도하지 않는 경우

건물인도 및 월임대료 청구 소송 및 소장 양식

 

 

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▶ 목 차

1. 임대차계약과 묵시적갱신 

2. 계약해지통지 및  보증금반환과  건물인도의 동시이행의무 

3. 임차인의 건물인도 거부 및 월임대료 미지급 할 때 대처방법 

4. 건물인도 청구 및 월임대료의 부당이득금 반환 청구 소장 작성방법

5. 건물인도 청구소장 및 월임대료 부당이득금반환 청구소장 양식 다운 받기

 

 

1. 임대차계약과 묵시적 갱신 

주택임대차보호법상 임대인(임대사업자)과 임차인이 주택에 대해 임대차계약을 체결하는 경우 임대차기간은 최초 2년으로 보게 됩니다. 그리고 임차인이 임대차기간 중에 계약갱신을 요구하게 되면 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없으므로 2년이 추가 연장되게 됩니다. 

 

즉 주택의 임대차기간은 특별한 이유가 없는 한 최초 2년+갱신 2년 도합 4년이 되는데요. 다만 묵시적 갱신이 이루어진 때에는 임차인은 임대인에게 언제든지 계약해지를 요구할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나게 되면 효력이 발생하게 됩니다.

 

주택임대차보호법 규정_임대차계약의 기간과 묵시적갱신_계약갱신요구권 안내

 

2. 계약해지통지 및  보증금반환과  건물인도의 동시이행의무 

임차인은 계약의 갱신 또는 묵시적 갱신에 의해 임대차계약이 연장이 되었다면 연장된 임대차종료기간까지 적법하게 점유·사용할 수 있게 되고, 임대인은 임차인의 묵시적 갱신에 의한 임대차계약종료기간까지 임대차계약에 따른 월임대료를 지급받게 되는데요.

 

묵시적 갱신이 도래되어 임대인이 임차인에게 더 이상의 계약갱신을 하지 않고 계약해지통지 의사표시를 하였다면 임차인은 임대차계약 종료일에 임대인에게 주택을 인도(반환)해 주어여 합니다. 그리고 임대인은 주택을 인도받음과 동시에 임대차보증금을 반환해 주어야 하는데요. 이를 동시이행관계라고 합니다.

 

임차인이 고의적으로 전화를 거부하거나 내용증명을 받지 않을 때는 아래의 포스팅과 같이 "의사표시 공시송달"제도를 활용해야 합니다.

 

[임대차계약] 임차인이 계약해지(갱신거절) 통지를 회피할 때 방법 | 의사표시 공시송달 | 양식첨부

[임대차계약] 임차인이 계약해지(갱신거절) 통지를 회피할 때 방법 | 의사표시 공시송달 | 양식첨

 

3. 임차인의 건물인도 거부 및 월임대료 미지급 할 때 대처방법 

임차인은 묵시적 갱신에 의한 임대차계약종료일에는 임대인의 요청에 따라 주택을 임대인에게 인도하고 임대차보증금을 반환받아야 하는데요.  임대차계약이 종료되었는데도 임차인이 주택의 인도를 거절하고 계속 점유한다면 이는 계약이 종료한 상태의 점유로서 불법점유에 해당하고, 월임대료의 미지급은 부당이득에 해당하게 됩니다.

 

임대인은 불법점유 중인 임차인을 상대로 건물인도 소송 및 월임대료 상당의 부당이득금 반환 소송을 제기해서 건물을 인도받아야 하는데요.

 

1) 건물인도 소송을 제기하는 적합한 시기는?

   이 소송을 제기하는 이유는 임차인이 계약종료 후 주택을 인도해 주지 않았기 때문이으로 계약종료일 다음날부터 빠른 시일 내에 제기하는 것이 유리합니다.

 

2) 소송비용은?

   건물가액을 산정하여 소송물가액을 정하게 되는데 이 경우 판결 이후 임차인에게 모두 청구가 가능한데요. 인지, 송달료는 100% 임차인에게 청구 가능하며, 변호사 선임 시에는 법원의 소송비용확정에 따라 일부청구 가능하게 됩니다.

 

3) 관할법원은?

   부동산의 인도 관련 소송은 부동산 소재지 관할 법원입니다.

 

4) 소송제기부터 판결까지 기간은?

   통상 4~6개월 정도면 판결선고가 이루어지며, 악성 임차인은 부동산인도 강제집행까지 약 8~10개월 소요됩니다.

 

5) 재판과정이 어려운가?

주택임대차 및 상가임대차 관련 건물인도 소송이나 임대차보증금반환 소송은 대부분 정형화된 소송으로 본인이 직접 작성하여 제출해도 되는데요. 다만 금액이 크거나 어떤 분쟁소지가 있는 것은 변호사를 선임하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

4. 건물인도 청구 및 월임대료의 부당이득금 반환 청구 소장 작성방법

 임대인의 계약해지 통지에 의해 임대차계약이 종료되었으나 임차인이 건물을 인도(반환) 하지 않고, 더불어 월임대료를 지급하지 않는 경우 소장 작성은 아래와 같은데요.

 

이 글을 읽고 계신 분은 본인의 임대차계약서와 내용증명 통지서, 건물등기부등본, 토지등기부등본을 준비하신 후 그에 맞게 수정하여 사용하시면 됩니다.

소      장

원 고  김 o o (700000-1111111)
          서울시 강남구 서초동 자이아파트 00동 00호
          ☏. 010-0000-0000

피 고 나 임 차 (650000-0000000)
         서울시 강남구 신사동 대우푸르지오아파트 00동 00호
         ☏. 010-3333-4444

건물인도 등 청구의 소

청 구 취 지
1. 피고는 원고에게 별지목록 기재 건물을 인도하고, 2023. 02. 01.부터 인도일까지 매월 금 500,000원의 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 위 제1항은 가집행 할 수 있다.
라는 판결을 구합니다

청 구 원 인
1. 당사자의 관계
   원고는 별지목록 기재 건물(이하, 이 사건 부동산이라 함)의 소요자 겸 임대인이고, 피고는 임차인입니다. (갑 제1호증 임대차계약서 참조)

2. 임대차계약의 및 묵시적 갱신 발생 
   원고는 2019. 01. 15. 이 사건 부동산을 임대차보증금 100,000,000원, 월임대료 금 500,000원(매월말일 지급), 임대차기간을 2019. 02. 01.부터 2021. 01. 31.까지 24개월로 하는 주택임대차계약을 체결하고, 2019. 02. 01. 임대차보증금을 지급 받음과 동시에 별지목록 기재 주택을 피고에게 인도한 사실이 있습니다.

   이후 피고는 약정한 주택임대차기간이 만료될 당시 원고에게 재계약 여부 등 별도의 의사표시가 없었으며, 이로 인하여 주택임대차계약 기간이 2년으로 묵시적 갱신된 상태로 2023. 01. 31.까지 갱신되어 현재 주택을 점유하면서 사용하고 있는 상태입니다.

3. 계약 갱신 의사 거절 및 월임대료의 연체 발생
   원고는 2022. 11. 10.자 내용증명 우편으로 묵시적으로 갱신된 주택임대차기간의 만료일인 2023. 01. 31.에 임대차보증금을 반환 받음과 동시에 주택을 인도해 달라는 주택임대차계약해지의 의사를 피고에게 표시하였고, 이 우편은 2022. 11. 12. 피고에게 도달하게 되었습니다. (갑 제2호증 내용증명 참조)

   하지만 피고는 임대차기간이 만료된 2023. 01. 31.에 원고에게 이 사건 부동산을 인도하지 아니한 채 지금까지 점유 ․ 사용하면서 임대차기간이 만료된 2023. 01. 31. 이후로는 월임대료를 지급하지 않고 있는 실정입니다.

4. 소 결
   원고는 피고에 대하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차계약의 기간만료를 근거로 피고에 대하여 이 사건 부동산의 인도를 청구하고, 아울러 법률상 원인 없는 점유를 이유로 한 2021. 02. 01.부터 인도일까지 월임대료 상당의 부당이득금을 지급 받기 위하여 이 사건 소송을 제기하는 것입니다.

5. 결 어
   따라서 청구취지와 같은 판결을 구하여 주시기 바랍니다.

입 증 방 법
1. 갑 제1호증 임대차계약서 
1. 갑 제2호증 내용증명 통지서
1. 갑 제3호증 부동산등기사항증명서
1. 갑 제4호증 건축물대장등본

첨 부 서 류
1. 위 입증방법 각 1통
1. 토지대장등본 1통
1. 소장부본 1통
1. 송달료납부서 1통



2023. 03. .

위 원고 김 0  0 (서명 또는 날인)

서울중앙지방법원 귀중



[별 지]

부동산의 표시 서울시 강남구 역삼동 000
[도로명주소] 서울시 강남구 역삼1길00 지상
철근콘크리트조 평스라브지붕 단층주택 86.6㎡.
- 이 상 - 

 

5. 건물인도 청구소장 및 월임대료 부당이득금반환 청구소장 양식 다운 받기

임대인(임대사업자)이 임차인을 상대로 위와 같이 건물인도 청구소송을 위한 소장을 작성하시려면 아래 양식을 다운받아 사용하시면 됩니다.

변호사, 법무사에 건물인도 소장을 작성을 의뢰하게 되면 적어도 30만 원 이상합니다. 법률상 명확한 원인관계라면 건물인도 청구소장 작성이 어려운 것이 아니니 스스로 작성해 보는 것을 추천합니다.

 

<건물인도 소장 양식 다운 받기>

소장_(건물인도 등+ 묵시적 갱신 후 임대차 기간만료_ 주택).hwp

0.02MB

 

 

임차인이 월임대료를 연체하고 있다면 "지급명령신청" 제도를 활용해서 받을 수 있는데요. 아래 포스팅을 참조하세요.

 

[임대차 / 지급명령] 임차인이 임대료를 계속 연체할 때 | 지급명령신청 작성방법 | 양식 첨부

[임대차 / 지급명령] 임차인이 임대료를 계속 연체할때 | 지급명령신청 작성방법 | 양식 첨부

 

 

이 글을 읽고 계신 임대인(임대사업자)께서는 30만 원 이상 버신 거예요^^

 

 

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