[임대차 | 점유이전금지가처분] 악성 임차인이 퇴거하지 않을 때 | 적법하게 내보내는 방법 | 부동산점유이전금지가처분신청 | 양식 첨부

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

주택 또는 상가 임대차계약을 체결하게 되면, 임대인은 임차인에게 임대차계약의 목적 부동산을 사용하도록 인도해야 하고 임차인은 임대인에게 임대차보증금과 월임대료를 지급해야 하는 의무가 발생합니다.

 

임대차기간 중 임차인이 임대차계약에 따라 월임대료의 납부를 성실히 이행해야 하지만, 사정에 의해서 월임대료를 밀리는 경우가 발생하기도 하고 임대차계약이 종료되었지만 퇴거를 거부하는 경우도 종종 발생합니다.

 

이때 대부분의 임대인은 임차인에게 오히려 사정하면서 퇴거요청을 하는데요. 악성임차인에게 적법한 절차에 의해 강제퇴거를 시키고 밀린 월임대료까지 모두 받을 수 있습니다.

 

임차인의 임대차계약 위반에 대한 보전처분 조치인 '부동산점유이전금지가처분' 제도입니다. 변호사 의뢰 시 100만 원짜리입니다. 여러분께 가치가 있으면 좋겠습니다.

 

악성 임차인 퇴거시키는 절차 안내

 

악성 임차인 적법하게 퇴거시키는 방법

점유이전금지가처분신청 작성방법과 양식

 

 

 

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▶ 목 차

1. 보전처분이란?

2. 부동산점유이전금지가처분이란?

3. 악성임차인을 적법하게 내쫒는 방법과 절차

   1) 내용증명 발송하여 독촉

   2) 지급명령의 신청

   3) 본안소송(건물명도 또는 건물인도)의 제출 및 작성방법

4. 부동산점유이전금지가처분 신청서의 제출 및 작성방법

5. 부동산점유이전금지가처분 신청서 다운 받기 

 

1. 보전처분이란?

보전처분이란, 강제집행의 보전을 목적으로 하는 절차를 말하는데요. 즉 채권자(임대인)가 민사소송에서 승소를 경우를 가정하여 미리 소송의 집행을 수월하게 하기 위해 사전에 준비하는 과정을 말하며, 가압류, 가처분이 있습니다.

 

2. 부동산점유이전금지가처분이란?

 채권자(임대인 등)가 권리를 실현하기 위해 본안소송(명도소송, 인도소송 등)을 진행하는 동안 채무자(임차인 등)가 점유하는 부동산을 제3자에게 이전하거나 점유명의를 이전하는 것을 방지하기 위해 하는 것이 보전처분인데요.

가령, 임대인이 점유이전금지가처분신청을 하지 않고 본안소송(명도소송, 인도소송 등)에서 승소하여 임차인을 상대로 부동산인도 강제집행을 하려 하였으나, 임차인이 이미 제3자에게 불법적으로 점유를 이전하였거나 점유명의를 이전하게 되었다면 임대인이 본안소송에서 승소하였어도 강제집행이 불가능하게 됩니다.

 

이를 예방하기 위해 임대인은 임차인을 상대로 목적부동산에 대해 부동산점유이전금지가처분신청을 본안소송 이전 또는 동시에 진행해야 합니다.

 

3. 악성임차인을 적법하게 내쫓는 방법과 절차

가장 좋은 방법은 대화로 풀어서 좋게 좋게 해결하는 것이겠죠. 그래도 안 되겠다 싶을 때나 대화가 안 통하는 사람에게는 어쩔 수 없이 피눈물 나게 내쫓을 수밖에 없는데요.

 

1) 내용증명 발송하여 독촉

 

우선 임대인은 임차인의 월임대료 미납이 3~4개월 지속되고 있다면 내용증명을 통해 미납임대료 지급 독촉과 계약해지통지를 할 수 있게 됩니다.  내용증명의 작성방법과 작성시기, 양식 다운에 대해서는 아래 포스팅을 참조하시면 됩니다.

 

<임대료 연체하는 임차인 | 내용증명 작성방법과 양식다운 받기>

[임대차 / 내용증명] 임대료 연체했다고 싸우세요? (내용증명 양식 첨부)

 

2) 지급명령의 신청

 

대부분의 임대인은 임차인이 월임대료를 계속 연체하게 되면 무조건 임대차계약을 해지하고 퇴거시키는 방법만 있는 줄 오해하는데요. 그렇지 않습니다.

 

임대차계약은 유지하면서 미지급한 월임대료만을 청구할 수 있는데, 이때는 지급명령신청 제도를 이용하는 방법입니다. 지급명령결정을 받으면 판결문과 같은 효력으로 임차인의 통장이나 급여, 자동차를 압류하여 추심할 수 있게 됩니다. 지급명령의 작성방법과 제출방법, 양식 다운 등에 대해서는 아래 포스팅을 참조하시면 됩니다.

 

< 임대료 연체 | 지급명령신청 작성방법과 양식 다운받기>

[임대차 / 지급명령] 임차인이 임대료를 계속 연체할때 | 지급명령신청 작성방법 | 양식 첨부

 

3) 본안소송(건물명도 또는 건물인도)의 제출 및 작성방법

 

임대인이 임차인의 월임대료 미지급 등의 계약불이행으로 계약해지를 통지하였다면 본안소송을 통해 적법하게 목적부동산을 찾아올 수 있는데요.

 

본안소송은 짧게는 3개월, 길게는 6개월 이상도 걸리기도 하니 임대차보증금과 미납월임대료 그리고 소송기간의 임대료 등을 계산하여 빠른 시일에 접수하는 게 유리합니다. 본안소송(건물명도, 건물인도)의 제출 및 작성방법과 양식은 아래 포스팅을 참조하시면 됩니다.

 

< 임대차계약사항 불이행 | 임대료연체 | 건물인도 소장 작성방법 | 양식 다운받기>

[주택임대차 / 소장] 임차인이 임대차계약 종료 후 퇴거하지 않을때 | 강제로 내보내는 절차 | 건

  

그리고 본안소송과 함께 또는 사전에 해야 하는 것이 보전소송인데요. 바로 '부동산점유이전금지가처분신청'입니다.

 

4. 부동산점유이전금지가처분 신청서의 제출 및 작성방법

부동산점유이전금지 가처분을 신청하기 위해서는 법원에 신청서를 제출해야 하는데요.

 

1) 당사자의 표시

    신청인은 임대인, 피신청인은 임차인이 되며, 인적사항을 기재합니다.

 

2) 제출법원

    부동산점유이전금지가처분 신청서는 목적부동산이 소재하는 관할의 법원에 제출하면 됩니다.

 

3) 비용

   인지대 및 송달료, 손해담보보증가입비용이 발생하며 10만 원 정도 소요됩니다.

 

4) 부동산점유이전금지가처분신청서 제출서류

   임대차계약서, 내용증명(월임대료 미납내역 또는 계약해지통지 등의 내용)

 

부동산점유이전금지가처분신청서

채 권 자   김 길 동 (780000-0000000)
               서울 종로구 종로 33 (청진동)
               ☏. 041-621-0022

채 무 자   나 탕 감(740000-0000000)
               경기도 서울시 강남구 역삼동 11 푸르지오아파트 110동 110호
               ☏. 010-0000-0000

목적물가액 : 65,000,000원

목적물의 표시 : 별지 목록과 같음

피보전권리의 내용 : 임대차계약해지에 의한 건물명도청구권

신 청 취 지
1. 채무자는 별지 목록 기재 부동산에 대한 점유를 풀고, 이를 채권자가 위임하는 집행관에게 인도하여야 한다.
2. 집행관은 현상을 변경하지 아니하는 것을 조건으로 하여 채무자에게 그 사용을 허용하여야 한다.
3. 채무자는 그 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하여서는 아니된다.
4. 집행관은 위 취지를 공시하기 위하여 적당한 방법을 취하여야 한다.
라는 결정을 구합니다.

신 청 이 유

1. 당사자의 관계
채권자는 ‘경기도 서울시 강남구 역삼동 11 푸르지오아파트 110동 110호(이하, 이 사건 부동산이라 함)’의 소유자 겸 임대인이며, 채무자는 임차인인 자입니다.

2. 임대차계약의 체결 등
가. 채무자는 채권자와 이 사건 부동산에 대하여 아래와 같은 임대차계약을 체결하고 현재까지 거주하고 있는 상태입니다. (소갑 제1호증의 1, 2 임대차계약서)

- 아 래 -

(1) 최초임대차계약 체결일 : 2016. 3. 24.
     임대차기간 : 2016. 5. 17.부터 2018. 5. 18.까지
     임대보증금 및 월임대료 : 30,000,000원 / 350,000원

(2) 임대차 재계약 체결일 : 2018. 5. 11.
     임대차기간 : 2018. 5. 17.부터 2020. 5. 16.까지
     임대보증금 및 월임대료 : 30,000,00원 / 월350,000원

나. 한편 채무자는 임대차 재계약 체결을 한 이후 2019. 4월부터 2020. 8월 현재까지 16개월간 월 임대료(약520만원)를 지불하지 아니하였고, 채권자의 안내문 발송 등을 통한 수차례에 걸친 월임대료 독촉에도 납부를 하지 않았습니다. (소갑 제 2호증 월임대료 미납내역)

3. 임대차계약 해지 통보
채권자는 채무자에게 2020. 1. 7. 내용증명(소송예정 및 계약해지 예정 통보)을 발송하여 채무의 이행을 촉구하였으나 계속하여 이행을 하지 않았습니다. (소갑 제3호증의 1 내용증명 “소송 및 해지예정통보”)

이에 채권자는 임대차계약서 및 주택임대차보호법 규정 ‘임대료를 3개월 이상 연체한 경우”에 따라 해지 사유가 발생하였고 채무자가 채무의 이행을 할 의사가 없다고 보아 채무자에게 2020. 6. 25.자로 임대차계약해지 통지를 하였습니다. (소갑 제3호증의 2 내용증명 “임대차계약 해지통보”)

4. 가처분의 필요성
채권자는 채무자를 상대로 건물명도 소송을 제기하려 준비중에 있는 바, 건물명도 청구소송의 본안 판결시까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되고 그 사이에 채무자가 점유하고 있는 이 사건 부동산의 일부 또는 전부를 타인에게 전대 또는 기타의 방법으로 점유 이전 시킬 우려가 있으므로 채권자는 장래의 집행을 보전할 필요가 있다고 할 것입니다.

5. 결 어
따라서 신청취지와 같은 결정을 구하여 주시기 바랍니다.

6. 담보의 제공
이 사건 신청의 손해담보는 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 방법으로 담보 제공하고자 하오니 이를 허가하여 주시기 바랍니다.

소 명 방 법
소 갑 제1호증의 1 임대차계약서
                           2 임대차 재계약서
소 갑 제2호증        임대료 미납내역
소 갑 제3호증의 1 내용증명 (소송 및 해지 예정 통보)
                           2 내용증명 (임대차계약 해지 통보)

첨 부 서 류
1. 부동산등기부등본 1부
1. 송달료납부서 1부

2020. 8.    .

위 채권자 김 0 0

서울중앙지방법원 귀 중

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(별지)

목적물 가액의 산정

임대차보증금에 월 차임을 1%의 비율로 환산한 가상 원본금액을 합한 금액
가. 임대차보증금 30,000,000원
나. 월차임 350,000원 * 100 = 35,000,000원

따라서, 목적물가액(가+나) = 65,000,000원

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[별지목록]

부동산의 표시

(1동의 건물의 표시)
경기도 서울시 강남구 역삼동 11 푸르지오아파트 110동
[도로명주소] 경기도 서울시 강남구 역삼길 22 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층
공동주택(아파트) 1층 473.8295㎡
2층 내지 27층 461.156㎡

(대지권의 목적인 토지의 표시) 경기도 서울시 강남구 역삼동 11 대 49569.7㎡
(전유부분의 건물의 표시) 제10층 제110호 철근콘트리트구조 43.8479㎡
(대지권의 표시) 1. 소유권대지권 49569.7분의 26.861

- 이 상 -

 

5. 부동산점유이전금지가처분 신청서 다운 받기 

임대인(임대사업자)이 법원에 부동산점유이전금지가처분신청서를 접수하면 약 1주일 내에 담당 판사로부터 담보제공명령을 송달받게 되고 담보제공서를 1주일 이내에 제출하게 되면 '부동산점유이전금지가처분 결정문'을 송달받게 됩니다.

 

<부동산점유이전금지가처분신청서 양식 다운 받기>

부동산점유이전금지가처분신청.hwp

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그다음 절차는 결정문을 수령하고 법원집행관에게 부동산점유이전금지가처분 강제집행을 실시하게 되는데요. 다음 포스팅에서 자세히 설명하겠습니다.

 

 

이 글을 읽으시는 임대인(임대사업자)께서는 100만 원 버신 거예요 ^^

 

 

 

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