[임대차계약] 임차인이 계약해지(갱신거절) 통지를 회피할 때 방법 | 의사표시 공시송달 | 양식첨부

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

주택 또는 상가 등 임대차계약을 체결하고 계약종료기간이 도래하게 되면 임대인이든 임차인이든 임대차계약의 갱신을 연장할것인지 임대차계약을 해지할 것인지에 대해 합의가 필요한데요.

 

일반적으로는 전화 또는 문자로 연락을 하게되고 경우에 따라서는 '내용증명'을 보내기도 합니다. 그런데 우리나라는 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 발생하는 '도달주의' 원칙때문에 상대방에게 계약갱신 또는 계약해지 의사표시가 반드시 도달해야 하는데요.

 

임차인이 회피하고자 전화연락도 안되고 문자를 보내도 답장이 없고 내용증명을 보내도 '폐문부재', '수취인불명' 등으로 우편송달이 안될때 마지막으로 가능한 방법이 법원을 통한 '의사표시 공시송달'의 민사소송방법입니다. 

 

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의사표시 공시송달 신청서 작성방법 안내

 

◎ 임대인, 임차인이 연락이 안될 때 계약해지(갱신거절) 최후 방법 ◎

의사표시 공시송달 신청

 

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▣ 목 차

1. '의사표시 공시송달' 이란?

2. 임대차계약의  계약해지 또는 갱신거절 통지 기간과 방법은?

3. 임대차계약해지 또는 갱신거절의 '의사표시 공시송달 신청서'의 접수 시기는?

4. '의사표시 공시송달 신청서' 제출 방법은?

5. '의사표시 공시송달 신청서 작성방법과 내용은?

6. 의사표시의 공시송달 신청서 양식은?

 

1. '의사표시 공시송달' 이란?

의사표시는 상대방에게 도달해야 그 효력이 발생하는데요. 전화 연락 또는 문자, 내용증명을 발송해도 상대방이 연락이 두절되었거나 받지 않을때는 최후의 수단으로 사용하는 방법이 '의사표시 공시송달' 제도 입니다.

민법 제113조(의사표시의 공시송달)
표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.

 

2. 임대차계약의  계약해지 또는 갱신거절 통지 기간과 방법은?

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

 

1) 전화 연락 및 문자 발송

주택임대차계약의 임대인이  계약해지 또는 갱신거절을 하기 위해서는 임대차기간 종료일 6개월 전부터 2개월 전사이에 통지를 해야 하고, 마찬가지로 상가임대차계약의 임대인이 계약해지 또는 갱신거절을 하기 위해서는 임대차기간 종료일 6개월 전부터 1개월 전사이에 통지를 해야 합니다.

 

이때 통지는 '의사표시'로서 어떠한 방법이던 상관이 없는데요. 전화연락 또는 문자로 통지해도 무방합니다.  다만 반드시 임차인에게 통지가 되어야 한다는 것이 중요합니다. 통지가 되었다는 것은 결국 임차인이 전화 연락을 받았다던가 또는 문자 발신에 답장을 보내온 경우입니다.

 

2) 내용증명 발송

그런데 임차인이 전화연락을 받지 않거나 문자발신에 답장이 없다면 적법한 통지로서의 효력이 발생하지 않게 되는데요. 이때는 '내용증명'을 통해 통지하게 됩니다. 임차인(또는 임차인의 가족)이 내용증명 우편을 수령하게 되었다면 적법한 의사표시의 통지가 되게 됩니다.

 

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3) 의사표시 공시송달 결정

전화도 해보고 문자도 보내보고, 내용증명 우편도 보냈지만 아무런 답장도 없거나 우편도 송달이 안되었다면 아직까지 적법한 통지가 된 상태가 아니니 안심해서는 안됩니다.

 

이럴때 마지막 수단으로서 민사소송법상 제도를 활용하는 것인데요 이를 '의사표시 공시송달'이라고 합니다. 법원에 '의사표시 공시송달 신청'을 하고 결정문을 받게 되면 상대방에게 통지한 효력과 같은 효력이 발생하게 됩니다. 즉, 나중에 임차인이 '나는 계약해지나 갱신거절 연락을 받은 적이 없다. 그러므로 묵시적 갱신이다'라고 억지 주장하는 것을 방지할 수 있게 되는 것이죠.

 

3. 임대차계약해지 또는 갱신거절의 '의사표시 공시송달 신청서'의 접수 시기는?

임대차계약해지 또는 갱신거절의 '의사표시 공시송달 신청서'는 임차인이 묵시적 갱신을 주장하지 못하도록 하는데 의미가 있는데요. 즉 주택임대차계약의 경우에는 임대차계약 종료일 2개월전까지이고 상가임대차계약의 경우에는 임대차계약 종료일 1개월 전까지 법원의 결정을 득해야 합니다.'

 

그러기위해서 임대인이 '의사표시 공시송달 신청서'를 법원에 제출해야 할 시기는 주택임대차는 4개월전, 상가임대차는 3개월 전입니다. 이유는 통상 법원에 접수를 하고 결정이 있기까지 1개월 정도 소요되는데 보완해야 하는 경우 등이 발생할 수 있기 때문에 2개월의 기간을 잡아야 수월하게 진행할 수 있기 때문입니다. 

 

4. '의사표시 공시송달 신청서' 제출 방법과 효력 발생시기는?

1) 의사표시 공시송달 신청서를 제출하는 방법은 다음과 같습니다.

○ 관할법원 : 신청하는 신청인의 주소지 관할법원 (민사신청과)

○ 비용 : 정부수입인지 1,000원 + 송달료 6회분(약50,600원) 

 

2) 의사표시의 공시송달 신청서의 효력발생시기

효력발생시기는 법원에 접수한 날이 아닙니다. 법원에 접수를 하고 서류검토를 통해 법원이 결정을 하여 결정문을 신청인에게 송달하여 주게 되는데요. 공시송달 효력은 법원 게시판에 공시송달 결정문을 게시하고 2주(14일)이 지나야 효력이 발생하게 됩니다.

 

5. '의사표시 공시송달 신청서 작성방법과 내용은?

'의사표시 공시송달 신청서'를 작성하는 방법은 다음과 같은데요. 아래 내용은 임대차계약의 해지통지(또는 갱신거절)에 대한 예시입니다. 하지만 아래의 "의사표시 공시송달 신청서 양식"으로 매매계약해제의 통지 및 그 밖에 모든 계약에서 활용이 가능합니다.

                                                                 의사표시 공시송달 신청서

신 청 인   김 사 랑
              서울 강남구 역삼동 자이아파트 111동 105호 ☏.010-111-2222

피신청인  강 길 남
              경기도 성남시 분당구 정자동 푸르지오아파트 305동 305호
              ☏. 010-1111-2222

                                                                        신 청 취 지

신청인 소유의 ‘경기도 성남시 분당구 정자동 푸르지오아파트 305동 305호’에 대하여 신청인과 피신청인 사이에 2021. 08. 05.자 체결한 임대차계약에 관하여 신청인이 피신청인에게 임대차계약 만료에 따른 계약해지의 의사표시를 기재한 별지 계약해지통지서를 공시송달 할 것을 명한다.
라는 재판을 구합니다.

                                                                        신 청 원 인

1. 신청인은 피신청인과 2021. 08. 05. 신청인 소유의 ‘경기도 성남시 분당구 정자동 푸르지오아파트 305동 305호’에 대하여 임차보증금 1억원, 월임대료80만원, 임대기간 2021. 08. 05.부터 2023. 08. 04.까지 24개월간으로 하는 임대차계약을 체결한 사실이 있습니다.

2. 한편, 신청인은 주택임대차보호법 제6조의 규정에 따라 임대차기간이 만료하는 2023년 08월의 2개월 이전인 2023. 05. 10. 임차인인 피신청인에게 임대차계약의 조건변경안내와 이에 응하지 않을 경우 계약해지를 하는 내용으로 수차례 유선통화를 시도하였으나 연락을 받지 않았고, 재차 피신청인의 주소지로 내용증명을 발송하였으나 ‘폐문부재’ 등의 사유로 송달이 되지 아니하여 계약해지통지의 절차를 적법하게 진행하지 못하고 있는 실정입니다.

3. 따라서 신청인은 별지의 계약해지통지서를 민사소송법 제194조에 따른 공시송달로써 송달하여 주시기를 민법 제113조에 따라 신청하오니 허가하여 주시기 바랍니다.

                                                                     첨 부 서 류

1. 임대차계약서 1부
2. 계약해지통지서 1부
3. 반송된 내용증명 1부
4. 반송봉투 1부
5. 임차인 주민등록표초본 1부

                                                                     2023.    06.    .

                                                                                          위 신청인 김사랑

수원지방법원 성남지원 민사신청과 귀중

 

6. 의사표시의 공시송달 신청서 양식은?

의사표시의 공시송달 신청서 작성방법은 간단합니다. 아래 양식에서 본인에게 맞도록 내용만 수정하시면 되는데요. 법무사나 변호사 사무실에 작성의뢰를 하게 되면 20만원은 달라고 합니다. 

 

이 글을 읽고 계신분은 20만원을 버신거에요 ^^

 

 

<의사표시의 공시송달 신청서 양식 다운받기>

의사표시의 공시송달(임대차계약해지통지).hwp

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