[대법원 / 임대차갱신] 임대보증금채권 양도시 임대차계약갱신 안되나요?

안녕하세요! 홍깡의 88 클래스입니다.

 

주택의 거주형태는 자가, 전세, 월세가 대부분입니다. 전세와 월세의 임대차 계약은 임대보증금이 발생하는 것은 동일하지만 월 임대료가 있느냐의 차이입니다.

 

오늘은 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하고, 임차인이 은행에서 임대차보증금 대출은 받은 후 임대차보증금 반환채권을 양도하였을 때 재계약이 가능한지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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- 목 차 -

1. 사례 (공공임대주택)

2. 주요용어

3. 규정

4. 대법원 판단

5. 민간임대주택

6. 일반 주택

 

천안 불당동 공공임대아파트_LH천년마을7단지 전경 이미지

 

임대차보증금 반환채권을 양도해도 임대차 계약갱신 거절할 수 없다

 

사례

   임차인 A는 임대인 B와 2020. 8. 30. 서울 강남구 소재 LH 공공임대아파트 101동 501호에 대해 임대보증금 1억, 월 임대료 30만 원, 임대차기간 2020. 9. 25.부터 2022. 9. 24. 까지로 하는 임대차 계약을 체결합니다.

   한편, 임차인 A는 1 금융 은행에 임대차보증금 대출을 신청하여 8,000만원 대출승인을 받게 되었고, 은행에서는 임대인B에게 입주일인 2020. 9. 25. 8,000만원을 입금하게 됩니다. 

   1금융 은행은 2020. 9. 23.자 내용증명을 통해 8,000만원의 채권보전을 위하여 임대인 A에게 임대차보증금 1억원 전액에 대해 임대차계약종료시 임대차보증금반환채권에 대해 1금융 은행에 지급하도록 하는 채권양도통지를 송달하게 되었고, 채권양도통지는 2020. 9. 25. 임대인A 가 수령하게 됩니다.

   임차인 A는 임대차기간이 종료되는 2022. 9. 24. 이 도래되어 임대인 B에게 임대차 계약 갱신을 요구하게 됩니다. 하지만 임대인 B는 임대차보증금채권이 1금융은행에 양도되었다는 사정으로 임대차계약의 갱신을 거절하게 됩니다.

 

   과연, 임대인B는 임차인 A의 계약갱신을 거절할 수 있을까요? 거절할 수 없다면 1 금융 은행의 임대차보증금 반환청구에 대해 지급해야 할까요?   

 

주요 용어

• 채권양도, 채권양도 통지
• 임대차보증금 반환채권
• 내용증명
• 임대차 계약의 갱신

 

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규정

   1. 채권양도 및 채권양도 통지란?

민법 제449조(채권의 양도성)
①채권은 양도할 수 있다. 그러나 채권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②채권은 당사자가 반대의 의사를 표시한 경우에는 양도하지 못한다. 그러나 그 의사표시로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.
제450조(지명 채권양도의 대항요건) ①지명 채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.
②전항의 통지나 승낙은 확정일자 있는 증서에 의하지 아니하면 채무자 이외의 제삼자에게 대항하지 못한다.

    금융기관은 임대차보증금 대출의 사고예방과 회수를 위해 사전에 보전조치를 위한 절차를 진행하게 되는데 이것이 채권양도입니다.

    또한 채권양도 통지는 반드시 채무자(임대보증금을 반환하여야 하는 임대인을 말함)에게 통지를 하거나 승낙을 받아야만 제3의 다른 채권자로부터 대항할 수 있게 됩니다. 특히 채권양도 통지를 할 때에는 통지서의 송달과 송달 일자가 매우 중요합니다.

 

   2. 임대차보증금 반환 채권이란?

▶ 임대차보증금은 임차인이 임대인에게 임차하는 주택에 대한 채무불이행(임대료 미납 등)을 담보하기 위해 지급하는 금전을 말합니다.
▶ 민법상 채권은 타인에게 금전 등 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
▶ 임대차보증금반환 채권은 임대차 계약이 종료하여 임대인에게 담보금으로 맡긴 임대차보증금을 돌려달라고 할 수 있는 권리입니다.

 

   3. 내용증명이란?

▶ 우체국에서 우편물의 내용을 서면으로 증명해 주는 제도로서 발신자가 우편물의 기재 내용을 소송상의 증거 자료로 삼으려고 할 때 이용하는 방법입니다.   내용증명에는 공공기관인 우체국에서 소인을 찍고 발송을 하므로 확정일자 있는 문서로서 인정됩니다.

   

   4. 임대차 계약의 갱신이란?

주택임대차 보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

 

대법원 판단

위 사례는 표준임대차계약서를 반드시 사용해야 하는 LH와 같은 공공임대사업자 또는 민간임대사업자에게 해당하는 판결입니다.

   구 「공공주택 특별법」에 의하면 공공임대주택에 대한 임대차 계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 한다.
   제49조의 3 제1항에 의하면 공공주택사업자는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.

   위 조항에 따라 구 「공공주택 특별법 시행령」에서는 ‘거짓이나 그 밖의 부정한 방법’에 대하여 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 규정하고, 구 「공공주택 특별법 시행규칙」 제32조 서식 제5호, 제6호, 제7호 표준임대차계약서 제10조 제1항에서도 위 시행령 조항 각호 사유와 실질적으로 동일한 내용을 규정하고 있다.
   따라서 구 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결, 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결 등 참조).

   특히 앞서 본 각 규정들은 임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임대사업자가 공공임대주택에 관한 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 그 갱신을 거절하는 것을 제한하기 위한 것으로서 그 제정 목적과 입법 취지 등에 비추어 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정으로 보아야 한다.

라고 판결하였습니다.

   즉,  공공주택 특별법 시행규칙의 표준임대차계약서 상의 계약해지사유에 없는 사유로 계약갱신을 거절하는 것은 위법하다는 것입니다.

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민간임대주택 주택의 경우에도 적용되나요?

   구 임대주택법은 전면 2016년 전면 개정되어 공공주택 특별법과 민간임대주택에 관한 특별법으로 이원화됩니다. 공공주택 특별법은 LH 및 지방 주택공사와 같은 공공기관이 사업주체인 경우에 적용되며, 민간임대주택에 관한 특별법은 민간건설사(부영건설, GS건설, 호반건설 등) 또는 개인 임대사업자인 경우에 적용됩니다.

 

   민간임대주택에 관한 특별법은 임대사업자 등록을 한 주택에 관하여 적용되는 규정으로서 표준임대차 계약이 정해져 있고, 표준임대차계약의 계약해지사유에는 채권양도에 관한 사유는 없습니다. 따라서 민간임대주택도 마찬가지로 채권양도를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

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일반 주택의 경우에도 적용되나요?

   임대사업자가 아닌 일반 임대인과 임대차 계약을 체결할 때에는 특약으로 채권양도 금지 특약을 할 수 있습니다.  하지만 채권양도 금지 특약을 하지 않으면 자유롭게 금융기관에 임대차보증금 대출을 신청할 수 있고, 채권을 양도할 수 있게 됩니다.

 

   특히, 일반 임대인도 채권양도 금지 특약을 하지 않은 이상 채권양도를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없고 갱신을 거절할 수 없습니다.

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임대차 계약 시 주의사항

  공인중개사 사무소를 통한 부동산 매매계약이나 임대차 계약을 의뢰하면서 중개사고는 매우 빈번하게 벌어지곤 합니다. 특히, 채권양도 금지 특약을 무턱대로 하다가 문제가 발생하는 경우가 있습니다.

 

  임차인은 임대차 계약을 체결할 때 특약사항으로 '임대인은 임차인의 임대차보증금 대출에 협조하여야 한다.'라는 조항을 넣어 채권양도에 관한 승낙을 얻어야 순조롭게 계약이 진행될 수 있습니다. 

 

   공인중개사 사무소를 통하는 경우에 보통을 공인중개사가 알아서 계약조항에 임대인의 협조의무를 넣지만 임차인이 요구하지 않는 경우 간혹 이를 간과하는 경우도 있으니 반드시 확인해야 할 사항입니다.

 

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