[대법원 / 중개보조인 불법행위] 임대인에게 책임이 있을까요?

안녕하세요 이웃님들~! 홍깡의 88 클래스입니다.

부동산(주택, 상가 등)을 거래하면서 임대인은 믿고 맡길만한 공인중개사를 통해 대부분 임차인과의 계약을 체결하게 됩니다. 대부분의 공인중개사는 성실하게 선량한 관리자의 주의의무로 임대인의 물건을 중개하지만 간혹 불법행위를 하는 공인중개사도 있고, 특히 중개보조원에 의한 횡령 등의 문제가 발생하곤 합니다.

공인중개사의 중개보조원이 불법행위를 하는 경우에는 공인중개사에게도 사용자 책임을 묻지만, 임대인에게도 사용자 책임을 물어 공동 불법행위로 보는 경우가 있습니다.

오늘은 공인중개사의 중개보조인이 횡령과 같은 불법행위를 하였을 때, 일을 맡긴 임대인에게도 책임이 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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대법원 전경 이미지

 

공인중개사 중개보조인의 불법행위와 의뢰인의 책임

 

사례

임대인A는 88 공인중개사 B의 사무실에서 중개보조원으로 일하고 있는 C(B의 처)의 중개로 서울 강남에 있는 아파트 1채를 구입하게 됩니다.

임대인 A는 아파트를 구입한 이후 중개 보조인 C에게 임차인 물색, 임대계약서 작성, 임대보증금과 월 임대료의 수령, 시설물의 보수나 교체 등의 임대관리업무를 맡기게 됩니다.

그런데 중개보조인 C는 임대인A임대인 A 몰래 임차인과 임대인 A 명의로 전세 임대차 계약을 체결하고 전세보증금을 중개보조인 C의 계좌로 받아 사용하게 됩니다.

이에 임차인은 임대인A에게 전세보증금 반환을 요청하자, 임대인 A는 중개보조인 C가 횡령한 것이라며 자신은 모르는 일이라며 전세보증금 반환을 거부하게 됩니다.

과연, 임대인A는 전세보증금 반환을 하여야 할까요? 그리고 공인중개사와 중개보조인에게 어떤 책임이 있을까요?

규정

중개보조인C는 피고용자이며, 중개보조인을 고용한 사용자는 공인중개사 A가 됩니다. 다만, 임대인이 공인중개사를 통하지 않고 개별적으로 중개보조인에게 임대관리업무를 맡기었다면 임대인도 사용자가 될 수 있습니다.

민법 제756조(사용자의 배상책임) ①타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무 감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
②사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다.
③전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

만약에 임대인이 중개보조인을 고용한 것으로 보게 된다면 사용자로 보게 되고, 손해배상의 책임을 질 수 있게 됩니다.

 

아파트 전경 이미지

 

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대법원 판단 (2021다283834호 임대차보증금 반환 등)

대법원에서는 다음과 같이 이유로 임대인에게도 사용자 책임이 있다고 판결하였고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 한다고 판결하였습니다.

1. 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘감독 내에 속한다고 보이는 경우는 그 타인은 민법 제756조의 ‘피용자’에 해당한다

2. 민법 제756조의 사용자와 피용자의 관계는 반드시 유효한 고용관계가 있는 경우에 한하는 것이 아니고, 사실상 어떤 사람이 다른 사람을 위하여 그 지휘․감독 아래 그 의사에 따라 사무를 집행하는 관계가 있으면 인정된다.

또한 타인에게 위탁하여 계속적으로 사무를 처리하여 온 경우 객관적으로 보아 그 타인의 행위가 위탁자의 지휘․감독의 범위 내에 속한다고 보이는 경우 그 타인은 민법 제756조에 규정한 피용자에 해당한다.

3. 민법 제756조의 사용관계에 있어서 실질적인 지휘․감독 관계는 실제로 지휘․감독하고 있느냐의 여부에 의하여 결정되는 것이 아니라 객관적으로 지휘․감독을 하여야 할 관계에 있느냐의 여부에 따라 결정된다

즉, 대법원의 판단은 반드시 고용관계에서만 사용자 책임이 발생하는 것이 아니라 외부에서 보았을 때 객관적으로 지휘감독에 속한다고 보일 때는 사용자로 본다는 것입니다.

 

임대인, 임차인이 공인중개사에게 업무를 맡길때 주의사항

공인중개사 사무소를 통한 부동산 매매계약이나 임대차 계약을 의뢰하면서 중개사고는 매우 빈번하게 벌어지곤 합니다. 특히, 중개보조인에 이한 중개사고가 많은것이 사실입니다.

중개보조인은 공인중개사로부터 고용된 직원입니다. 하지만 부동산 사무실의 특성상 중개보조인을 통한 고객도 상당하게 됩니다. 이를 기회로 중개보조인이 중개금액이 큰 매매대금이나 임대차보증금을 횡령하는 경우가 발생하게 되는 것입니다.

따라서 집을 팔고 사고자하는 매수인과 매도인, 집을 임대하고자 임차하고자 하는 임대인과 임차인은 무조건 공인중개사에게 중개를 의뢰하여야 중개사고가 발생 시 공인중개사에게 책임을 물을 수 있습니다.

중개보조인과 친분관계로 덜컥 업무를 맡기고 특히나 매매대금이나 임대차보증금을 중개보조인의 통장으로 입금하게 되어 추후 문제가 발생시에는 공인중개사에게 중과실이 없는 한 배상을 청구하지 못할 수도 있게 됩니다.

반드시 부동산거래(매매,임대차) 등을 공인중개사에게 의뢰할 때는 계약부터 입금까지 공인중개사를 통해 하셔야 하는 이유입니다.

 

사고 발생시 빠른 대처방법

우리는 몸이 아프거나 평소와 달리 이상하다 생각이 들면 병원을 찾게 됩니다. 그 이유는 가급적 빨리 진단과 처방을 받아 더욱 악화되는 것을 막기 위함이죠.

부동산 거래에서 발생하는 문제도 마찬가지입니다. 문제가 발생했을 때 빠른 대처를 해야 재판까지 가더라도 권리를 보호받을 수 있습니다.

요즘은 핸드폰마다 녹음기능이 아주 잘 되어 있습니다. 사고가 발생 시에는 가급적 빠른 시일 내에 당사자들과 만나거나 연락하여 녹음을 해야 합니다. 녹음은 중요한 증거방법이 되며 재판을 하게 되면 중요한 증거로 채택될 수 있습니다.

이러한 증거를 수집한 이후에 상대방의 대처를 기다리는 것이 아니라 가급적 빨리 변호사나 법률구조공단과 같은 곳에서 상담을 통해 대처방안을 파악해야 하는 것이 순서입니다.

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