[부동산 임대차 / 임대료 연체] 안나갈꺼니까 임보대증금에서 까라구요?

   주택이나 상가의 임대차 계약을 체결하게 되면 계약에 따라 임차인은 임대인에게 임대보증금을 지급하게 됩니다. 그런데 간혹 임차인의 개인 사정 또는 경기불황으로 월 임대료를 연체하게 되는 경우가 있는데 임대인에게 사정을 얘기하고 보류를 요청하는 임차인도 있지만, 막무가내로 임대보증금에서 까라고(공제하라고) 말하는 임차인도 있습니다.

 

   오늘은 주택 또는 상가의 임대차계약에 있어서 임대료 연체 발생 시 임대보증금에서 공제하게 되면 계약해지를 할 수 없는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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임대보증금에서 밀린 임대료 공제하면 계약해지를 할 수 없다?

 

본문과 관계없는 상가건물 이미지

 

 1. 사 례

    임대인 김철수는 임차인 박은애와 상가101호에 대해 임대보증금 1,000만원, 월 임대료 100만원으로 하는 상가임대차 계약을 체결하게 됩니다. 임차인 박은애는 성실하게 장사를 했지만 경기불황이 닥쳐오면서 임대료를 밀리기 시작하였고, 급기야 3개월분의  임대료 300만원을 연체하게 됩니다.

 

   임대인 김철수는 임차인 박은애에게 연체된 임대료(월세)를 지급하여 줄 것을 요청하게 되었는데, 임차인 박은애는 오히려 임대료 낼 돈이 없으니 임대보증금에서 까라며 화를 내었습니다.

 

   화가난 임대인 김철수는 월세도 밀린 판에 화를 내는 임차인이 못마땅하여 임대차 계약을 해지하려고 하는데 임차인은 임대보증금이 아직 남아있으니 나갈 수 없다고 합니다.

 

 2. 관련 법률 규정

   "임대보증금"이란, 부동산임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료 채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차계약에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 금전채권입니다.

 

   일반 임대차에 관한 규정은 「민법」에서 규정하고 있고, 다만 주택은 「주택임대차보호법」, 상가는 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하고 민법에 우선하여 적용하게 됩니다.

민법 제618조(임대차의 의의)
   임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

주택임대차보호법
   제1조(목적)  이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
   제6조의3(계약갱신 요구 등)
       ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
           1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

상가건물 임대차보호법
   제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
   제10조(계약갱신 요구 등)
      ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 
           1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

[대법원 / 상가 권리금 회수방해] 임대인은 손해배상을 해야합니다.

 

 

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 3. 임대료 연체는 계약해지 사유에 해당

     위 법률 규정과 같이, 주택 임대차 계약의 경우에 임대인은 임차인이 2개월이상의 월 임대료가 연체될 때 계약해지를 할 수 있고, 상가 임대차계약의 경우에는 3개월이상의 월임대료가 연체될 때 계약해지를 할 수 있게 됩니다.

 

     대법원에서는 다음과 같은 판결을 한 바 있습니다.

대법원 94다4417호 판례에 따르면,  임차인이 임대차 계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다.

대법원 99다24881호 판례에 따르면, 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도 할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

라고 판결하였습니다.

 

   따라서, 임차인 박은애는 3개월 이상 임대료가 연체되어 상가건물 임대차 보호법 제10조 1항 1호의 계약해지사유가 발생하여 임대인이 계약해지를 하게 되면 항변할 수 없게 됩니다.

 

   특히 임차인 박은애가 임대인 김철수에게 지급한 임대보증금은 담보금으로 수령한 것이지 임대료의 선납금으로 수령한 것은 아닙니다.

 

4. 임대인의 계약 유지 또는 계약해지는 선택

   임대인으로서는 임차인이 임대료를 2~3개월 이상 연체하는 경우에는 2가지 방법이 있습니다.

 

   첫째는, 계약의 해지입니다. 위의 법률 규정과 같이 주택은 2개월, 상가는 3개월이상 임대료가 연체되는 때에는 법에서 정한 계약해지사유가 발생하였기 때문에 계약해지를 하고 건물인도를 요청할 수 있게 됩니다.

 

   둘째는, 계약의 유지입니다. 임대인은 계약해지를 할 수 있지만 임대보증금은 많은 경우(예. 보5,000만원, 월임대료100만원)에는 추후 퇴거 시 임대보증금에서 공제하더라도 충분하다고 판단되거나, 새로운 임차인을 알아보기가 어려운 경기불황이거나 할 때에는 계약해지를 하지 않고 유지할 수도 있습니다.

 

 

◈ 특히, 상가 임차인은 임대료가 3개월이상 연체되어 계약해지사유가 발생하게 되면, 임대인이 언제든지 계약해지를 할 수 있기 때문에 사실상 권리금 보호를 받을 수 없으므로 주의해야 하며, 주택 임차인은 임대료가 2개월 이상 연체되면 계약갱신청구권을 행사할 수 없으므로 주의해야 합니다.

 

◈ 임대인은 임대보증금이 사실상 소액의 경우에 인간적 관계로 계약해지를 미루다가 임대료는 물론이고 관리비나 소송비용까지 손해를 보게 되는 경우가 있기 때문에 주의하셔야 합니다.