[부동산투자 / 오피스텔] 오피스텔 임대수입 직접 계산해보고 투자하시는거죠?

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

썸네일 이미지-오피스텔 분양투자

 

신도시 상업지역, 대학가, 공단, 역 주변으로 오피스텔이 분양이 넘쳐나는데요, 오피스텔에 투자시 수익률을 직접 계산해 보셨나요? 아니면 분양상담사가 알려주는 종이 1장짜리 수익에 맹신하시나요?

 

오늘은 오피스텔 수익, 그 중에서도 대출을 받아 오피스텔 투자 시 수익에 대해 계산해 보려 합니다. 편하게 읽어봐 주세요.

 

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부동산 오피스텔 투자와 투자수입 계산방법

 

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◈ 목 차

 1. 오피스텔은 수익형 부동산

 2. 오피스텔의 가치는 임대료 가치

 3. 오피스텔 임대수입 계산과 기회비용 계산

   1) 전액 현금으로 구입했을 경우

   2) 대출받아 구입했을 경우

 

1. 오피스텔은 수익형 부동산

오피스텔은 대부분이 상업지역에 건축되죠, 용적률이 500% 이상으로 사무실과 주거 겸용으로 사용되는 근린생활시설입니다. 일반 아파트가 용적률이 250% 이하로 건축되는 것에 비하면 밀집도가 높기 때문에 토지에 대한 지분은 사실상 없습니다. 건물에 대한 권리만 있다고 봐야 합니다.

 

전용면적 비율을 비교해봐도 아파트를 따라갈 수 없죠, 이런 단점이 있지만 상업지구나 유흥지역내에 있고 풀옵션 등의 편의시설이 갖추어져 있기 때문에 1인 가구 또는 장기출장자분들이 주요 임차자가 됩니다. 촘촘히 붙어있고 상업지역 등에 있어서 주거로서의 쾌적성은 떨어지지만, 편리성은 있기때문이죠.  

 

특히 오피스텔은 아파트와 달리 재개발, 재건축 등 지역의 개발될때 토지지분이 너무 적어 이것으로 이익을 볼 수는 없습니다. 오로지 임대료 수입으로 이익 창출하는 수익형부동산입니다.

 

2. 오피스텔의 가치는 임대료 가치

오피스텔은 임대료 수입으로 이익을 창출하는 수익형 부동산인데요, 임대료 수입이 오르느냐 아니면 떨어지느냐에 따라 결국 오피스텔 가치도 함께 따라가게 됩니다.

 

가령 현재 임대료 수입이 연 6%이고 오피스텔 매매 가격이 1억원일 경우 주변 오피스텔 등의 임대료가 상승하여 임대료가 10%로 되었다면 약4% 정도 상승한 가격이 오피스텔 매매가격이 되겠죠. 하지만 오피스텔의 매매 가격은 아파트처럼 수직 상승하지 않습니다.

 

그 이유는 아파트는 인근 지역이 개발되어 수요에 비해 공급이 부족해지더라도 자녀들의 학교나 기존 생활환경 때문에 쉽게 팔고 타지역으로 이동하기가 곤란한 매도자(소유자) 시장이 형성되어 가격 형성이 급격하게 이루어질 수 있지만 오피스텔은 자녀들과 사는 곳이 아닐뿐더러 언제든지 빠질 수 있는 즉, 쉽게 이동이 가능하기 때문에 가격이 급상승하지 않게 되는 것입니다. 

 

3. 오피스텔 임대수입 계산과 기회비용 계산

오피스텔은 수익형 부동산이라고 했죠. 따라서 순수한 임대료 수입으로만 계산해야 합니다. 매매 가치는 보지 않습니다.

 

 1) 1억원을 전액 현금으로 구입했을 경우

가령, 오피스텔을 현금 1억에 매매하고 임대수입이 연 6%라고 가정을 한다면 대략 연720만원의 임대소득이 발생하게 될 텐데요, 임대수입에는 수익에서 필요비용과 세금 등을 공제해야 실임대수입이 계산됩니다.  따라서 도배비, 장판비, 기타 수선비, 장기수선충당금 등을 공제해야 하기 때문에 대략 1개월분의 임대료를 지출비용으로 잡고 공제하면 660만원이 실임대수입이 됩니다.

 

반면에 오피스텔에 투자하지 않는 예적금 투자자는 1억원을 1년간 연4%이 이율로 가입을 하게 되면 실수령액은 세금을 제하고 약350만원 정도 이자수입이 발생합니다. 

 

결국 1억을 오피스텔에 투자해서 얻는 수입은 예적금 투자에 비해 210만원 (1억을 투자한 임대수입 660만원 - 1억 예적금 이자수입 350만원)의 추가 수익이 발생하게 됩니다.

 

 2) 1억원 중 60%를 대출받아 구입했을 경우

가령, 오피스텔 가격 1억원 중 약60%를 대출을 받아 구입한다고 가정을 한다면 대출금 6,000만원 이자율 연6%라고 했을 때 년360만원의 이자가 발생하게 됩니다. 

 

계산하면, 오피스텔 1억 매매 가격 중 60%(6,000만원) 연6% 이자율로 대출받아 구입하였을 때 실 임대수입은 300만원(1억원 전액 현금 투자 시 임대수입 660만원 - 60% 대출받아 투자시 연이자 360만원)의 실임대수입이 나오는 것으로 계산할 수 있게 됩니다.

 

만약 내 투자금 4,000만원을 예적금 넣어두었다면 예적금 이자수입 160만원(4,000만원*4%)이 발생하게 되죠. 그러면 실입대수입에서 빼줘야 임대로 얻은 수입이 됩니다. 결국 오피스텔에 4,000만원을 투자해서 얻은 1년간의 순수한 실 임대수입은 140만원(60% 대출받아 투자 시 임대수입 300만원 - 예적금 이자 160만원)입니다.

 

오피스텔 분양 투자 시 고려할 점!

오피스텔은 빛 좋은 개살구가 될 수 있습니다. 무조건 분양상담사나 부동산 사무실의 계산해놓은 수익률만 믿고 덥석 매매했다가는 개고생 합니다.

특히 수입보다 지출에 신경을 써서 보수적으로 임대수입을 계산해 본 후 오피스텔에 투자하셨으면 합니다.

 

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