[주택임대차 / 주택소유 판단] 임대아파트 임차인이 오피스텔을 취득하게되면, 유주택자에 해당하게 될까

민간임대아파트 또는 공공임대아파트에 청약으로 입주한 임차인의 경우에 무주택세대구성원을 유지해야 하는 조건이 있는데요. 즉 세대원 전원이 임대차계약을 하고 거주하는 동안 주택 및 분양권을 취득하면 안된다는 것이죠.

 

모든 임대아파트가 해당하는 것은 아니기 때문에, 주택소유를 하면 안되는 임대아파트의 유형과 주택소유 기준, 오피스텔은 주택으로 보는지와 퇴거사유에 해당하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

오피스텔 주택포함 여부

 

 

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청약입주한 임차인의 오피스텔 취득

주택수 포함 및 계약해지사유 해당 여부

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▶ 목 차

1. '오피스텔'이란?

2. "오피스텔"을 주택으로 보는 경우 (세법)

3. "오피스텔"을 주택으로 보지 않는 경우 (주택법)

4. 임대주택  유형 및 오피스텔 취득시 주택소유 여부

5. 주택소유 판정 기준

 

1. '오피스텔'이란?

 

오피스텔은 주택법상 주택이 아니며, 무주택자에 해당 함

 

오피스와 호텔을 합친 명칭으로 일과 거주를 동시에 할 수 있는 공간을 말하는데, 건축법상 '업무를 하며 일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 건축물'이라고 정의합니다.

 

오피스텔은 준주택에 해당하기 때문에 관련법령에 따라, 주택에 포함하는 경우도 있고 오로지 업무시설로만 보는 경우로 상이하게 나뉘게 됩니다.

 

최근 "아파텔"이라는 명칭의 건축물이 등장하기도 허였는데요,  "아파트+호텔"을 합친 명칭으로 아파트처럼 살 수 있는 공간을 말합니다. 그러나 명칭만 "아파텔"일 뿐이지 오피스텔에 해당하며, 준주택으로서 건축법의 적용을 받게 됩니다. 

 

인터넷 포털 검색을 하다보면,

분양아파트 청약을 하려는데 오피스텔이 주택수에 포함된다, 안된다.
임대아파트에 청약으로 입주를 하려는데 오피스텔이 주택소유로 본다, 안본다.
임대아파트 거주하는 동안 오피스텔을 취득하게 되면 무주택자가 아니기때문에 퇴거해야 한다, 안한다.

 

오피스텔은,  세법상 세금을 부과시 실질과세 원칙을 적용하여 주택용도는 주택으로, 업무용도는 비주택으로 보게 됩니다. 또한  주택법상 무주택자를 판단하는 주택수에 포함되지 않으며 공부상 용도에 따라 업무시설로 본다.

 

2. "오피스텔"을 주택으로 보는 경우 (세법)

 

세법 적용시 실질 과세원칙을 적용하여 오피스텔은 주택으로 분류 될 수 있다.

 

즉 공부상에 적혀있는 용도가 아닌 실제 사용 용도에 따라 과세를 하는 것을 말하는데요. 오피스텔은 원칙적으로 건축법상 업무시설에 해당하기에 주택수에 포함되지 않습니다.

 

오피스텔 임대인은 업무시설과 주택 중 선택하여 임대 등을 할 수 있는데요.  임대차계약을 체결하고 전입신고를 하게 되면 국세청에서는 세법상 주택용도로 적용을 합니다.

 

주의할 것은 업무시설로 임대차계약을 체결하더라도 임차인이 전입신고를 하게되면 국세청에서는 주택용으로 판단하여 세금을 부과하게 됩니다. 따라서 임대차계약서에 전입신고는 불가하다는 계약내용을 명시해야 합니다.

 

3. "오피스텔"을 주택으로 보지 않는 경우 (주택법)

 

아파트 분양 청약자격 및 임대아파트 청약 입주자격, 재계약 자격시 오피스텔은 주택으로 보지 않는다.

 

오피스텔은 준주택에 해당하며, 주택법의 적용을 받는 아파트의 청약과 입주에는 영향을 받지 않는데요.  즉, 다음과 같은 경우에는 오피스텔을 취득하더라도 주택으로 보지 않으며, 무주택자에 해당하게 됩니다.

① 아파트 분양을 받기 위해 청약을 하는 경우
② 임대아파트에 청약으로 입주하는 경우
③ 임대아파트 거주중 오피스텔을 취득하는 경우 

 

4. 임대주택  유형 및 오피스텔 취득시 주택소유 여부

 

임대주택(통상 임대아파트를 말함)은 공공임대사업자인 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택공사), 각 지방도시공사 등 공공기관이 건설·매입하여 임대하는 공공임대주택(행복주택, 장기전세임대주택, 국민주택, 영구임대주택, 5년공공임대주택, 10년공공임대주택 등)이 있으며, 민간임대사업자가 건설·매입하여 임대하는 민간임대주택(장기일반민간임대주택, 공공지원민간임대주택)이 있습니다.

 

이중에서 공공임대주택과 공공지원민간임대주택의 청약자격 및 청약입주한 임차인의 거주요건은 무주택세대 구성원이어야 하는데, 오피스텔은 주택수에 포함하지 않으므로 오피스텔을 취득하여도 영향이 없게 됩니다. 

 

부동산원 청약홈_오피스텔은 주택소유에 해당하지 않음

 

5. 주택소유 판정 기준

 

주택소유여부는 공적장부, 즉 건축물대장 또는 부동산등기부등본상 용도가 "주택"으로 되어 있는 경우에 주택을 소유한 것으로 보며, 2018. 12. 11.이후 취득한 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 또한 주택과 분양권의 공유지분을 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보게 됩니다.

 

이는 주택공급에 관한 규칙 제53조의 주택소유여부 판정기준에 따르게 되는데, 다음과 같은 경우는 주택이라 하더라도 주택을 소유하지 않은 것으로 판정하게 됩니다.

 

주택공급에 관한 규칙

제53조(주택소유 여부 판정기준)
주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.
다만, 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때 제46조 또는 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급(분양전환공공임대주택은 제외한다)의 경우에는 제6호를 적용하지 않으며, 공공임대주택의 공급의 경우에는 제6호 및 제11호를 적용하지 않는다.

(주택을 소유하지 않는 것으로 보는 경우)

1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
  가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
  나. 85제곱미터 이하의 단독주택
  다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

5. 주택공급신청자가 속한 세대가 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우

6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

8. 무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

9. 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우

10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

11. 임차인으로서 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 사람이 임차주택을 경매 또는 공매로 매수하여 소유하고 있는 경우. 다만, 그 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
  가. 주택가격이 1억5천만원(수도권은 3억원)을 초과하는 경우. 
  나. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 경우

 

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