[주택임대차 | 계약] 집주인이 바뀌는 매매계약이 진행중일 때 누구와 임대차계약을 체결해야 할까

임차인이 전세 또는 반전세의 주택을 알아보려고 사방팔방 공인중개사사무실을 다니게 됩니다. 마음에 들어 선뜻 주택임대차계약을 체결하면 좋겠지만 전세 사기가 극성이어서 살펴봐야 할게 많아 걱정인데요.  매매가 진행 중인 주택을 공인중개사가 전세 중개하는 경우도 많습니다.  

 

주택의 매도인과 매수인이 주택매매계약을 진행 중일 때, 임차인은 누구와 주택임대차계약을 체결해야 하고 안전할까요? 전세사기 안 당하는 방법은?

 

주택임대차_전세사기_매매계약 진행중인 임대차계약 체결방법은

 

 

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[주택임대차 / 계약]

집주인이 바뀌는 매매계약 진행 중일 때 누구와 임대차계약 체결할까

 

 

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▶ 목 차

 

1.  사 례

2. 대항력 발생전 이기 때문에 3자(매도인, 매수인, 임차인) 참여는 필수

3. 임대차계약서의 작성 및 방법

4. 함께 읽으면 도움이 되는 글

 

1.  사 례

 

주택임대차_대항력_집주인이 바뀌는 매매계약 진행 중에 임대차계약은 누구와 해야할까 (사진과 내용 관계없음)

 

임차인A는 경기도 김포시 한강동에서 전세로 살고 있는데, 이번에 집을 비워줘야 해서 공인중개사에게 전셋집의 중개의뢰를 하게 되는데요.

 

공인중개사는 임차인이 거주하는 곳의 인근인 경기 김포시 운암동의 전세 3억 원의 아파트를 소개하여 주게 됩니다. 그러면서 현재 매도인과 매수인 사이에 아파트 매매계약을 체결하여 매매가 진행 중이라고 설명합니다.

 

즉 현재 주인은 B인데, C가 이 아파트를 구입한다는 것인데 공인중개사의 말로는 현재 집주인인 B와 주택임대차계약(전세계약)을 먼저 체결하고, 매수인인 B가 매매잔금을 치르는 날에 새로운 집주인과 전세보증금을 지급하자고 합니다.

 

이처럼, 아파트 매매계약이 진행중일 때 전세 임대차계약 체결은 누구와 해야 안심할 수 있을까요?  

 

매도인(전 집주인)과 매수인(새로운 집주인), 임차인 3자가 공동으로 전세임대차계약서를 작성해야 합니다.

 

2. 대항력 발생전 이기 때문에 3자(매도인, 매수인, 임차인) 참여는 필수

 

위의 사례는 주택의 매매잔금일과 전세잔금일이 같은 경우인데요.  현재 집주인과 전세임대차계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태이지만 아직 '대항력'은 발생하지는 않은 상태입니다.

 

"대항력"이란, 주택임대차보호법 제3조에서 규정하고 있는데요.

 

주택임대차보호보법 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. 

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. 

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

즉, 임차인이 임대인에게 전세보증금 전액을 지급하고 주택을 인도받아 주민등록 전입신고를 마치게 되면 그 다음날부터 제삼자에 대한 효력이 생기는 것인데, 매도인(현재의 집주인)에게는 임대차계약의 계약금만 지급하였고 주택을 인도받아 전입신고도 못한 상태이기 때문입니다.

 

 그리고 확정일자도 받아야 하기 때문에 매도인(현재의 집주인)과의 임대차계약서 보다는 매수인(새로운 집주인)과의 임대차계약서를 가지고 있는 것이 유리합니다.

 

3. 임대차계약서의 작성 및 방법

 

매매계약이 진행중인 주택에 대해 전세임대차계약을 체결할 때는 두번의 임대차계약서를 작성하도록 합니다. 물론 한 번의 임대차계약으로도 가능하지만 임대인(소유자) 란이 변경되기 때문에 주민센터에서 반려할 가능성도 있습니다. 따라서 두 번의 임대차계약서를 작성하시면 되는데요.

 

첫 번째, 매도인(현재 집주인)과 임대차계약서 작성을 하고 계약금을 지급하고, 매수인(새로운 집주인)의 서명날인을 받습니다.

 

※ 임대차계약서 작성 방법

1) 임대인 : 매도인(등기부등본상 현재의 집주인)의 인적사항을 기재
2) 계약금 : 10%에 해당하는 금액을 기재
3) 특약사항
   ① 매도인(현소유자)과 매수인(신소유자)은 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 한다. (신소유자 서명날인)
   ② 제1항을 위반하는 경우 계약은 즉시 해지(해제)되며 위약금은 계약금의 배액으로 한다. (신소유자 서명날인)
   ③ 매수인(신소유자)은 매매 잔금과 동시에 위 임대차계약 내용 및 특약사항 모두 승계하기로 한다.
   ④ 매수인(신소유자)은 위 내용을 확인하였으며, 이에 동의하고 자필 서명 및 날인함.

 

두 번째, 매수인(새로운 집주인)과 임대차계약서를 다시 작성한다.

 

매수인(새로운 집주인)이 매매잔금을 치르는 날에 전세입자는 전세보증금 잔금을 새로운 집주인에게 지급하고 새로운 임대차계약서를 작성합니다. 다시 작성하는 임대차계약서에는 위 특약사항을 그대로 기재하시면 됩니다.

 

다시 작성한 임대차계약서상 임대인란은 매수인(새로운 집주인)의 인적사항이 기재가 되고, 주민센터에 임대차계약신고를 하게 되더라도 반려되지 않게 됩니다. 

 

 

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