[상가임대차 / 계약종료 통지시기] 임차인이 임대차계약 종료 10일 남겨놓고 보증금 반환해 달라는데 줘야 할까 | 묵시적 갱신 | 임차보증금 반환소송

묵시적 갱신이라는 말 많이 들어보셨을 텐데요. 임대차계약을 체결하고 계약기간이 도래하였지만 임대인과 임차인이 암묵적으로 이전 임대차계약과 동일하게 갱신된다는 뜻입니다.

 

묵시적 갱신은 주택임대차계약과 상가임대차계약의 계약갱신에 대한 것으로 각 법률에서 규정하고 있는데요.

 

그런데!! 공인중개사무실 또는 부동산전문가들도 주택임대차와 상가임대차의 묵시적 갱신과 계약종료 통지 시기에 대해 헷갈려하고 자세히 모르는 경우가 많더라고요.

 

오늘은 주택임대차계약과 상가임대차계약의 묵시적 갱신, 그리고 임차인이 계약종료 통지를 해야 하는 기간, 묵시적 갱신에 해당하는지 여부, 임대인이 임차보증금과 지연배상금을 지급하게 되는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

 

상가임대차_임대차계약종료통보_묵시적갱신

 

 

상가임차인이 임대차계약 종료 5일 전에 계약종료를 알린다면?

상가임대차계약 특약사항에 계약종료 통지기간을 반드시 넣어야 하는 이유

 

 

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▶ 목 차

 

1.  상가임차인이 임대차계약 종료 5일전에  임차보증금을 돌려달라고 한 사례 

2. 주택임대차와 상가임대차의 묵시적 갱신의 차이는?

3. 상가임대차계약의 필수적  특약사항 추가하기

4. 내용증명 작성방법과 양식 

 

1.  상가임차인이 임대차계약 종료 5일전에  임차보증금을 돌려달라고 한 사례 

 

상가임대차보호법_묵시적갱신_임대차계약종료_보증금반환_임차인이 임대차계약5일전 계약정료와 보증금 반환을 요청한다면?

 

임대인 A는 2021. 05. 04. 임차인 B와 임대인 소유의 "강원도 강릉시 초당동 소재 1층 건물"에 대해 상가임대차계약을 체결하고, 임차인은 "초당순두부마을"이라는 상호로 식당을 운영하였습니다.

 

임차인은 2023. 04. 28. 임대차계약 종료 5일전에 임대인에게 연락하여 건강상 식당을 계속하지 못하겠다고 하면서 임대차계약 종료일인 2023. 05. 03. 에 원상 복구하여 건물을 반환할 테니 임차보증금 5,000만 원을 반환하여 달라고 하였습니다.

 

이에 임대인은 임차인이 상가건물임대차보호법상 1개월 전에 통지하지 않았으니 묵시적 갱신에 해당하므로 임대차계약 종료일에 임차보증금을 반환할 수 없고, 3개월 후에 반환하여 주겠다고 하면서 거부하였는데요. 

 

임차인은 계약종료일에 임차보증금을 반환받길 원하는데 임대인은 줘야 할까요?

아니면, 임대인의 주장처럼 임대차계약 종료 5일 전 통보는 묵시적 갱신에 해당하므로 임차보증금을 반환해 주지 않아도 될까요?

 

2. 주택임대차와 상가임대차의 묵시적 갱신의 차이는?

 

주택임대차의 묵시적 갱신

 

주택임대차 묵시적갱신_주택임대차보호법

 

주택에 대해 임대차계약을 체결하게 되면 주택임대차보호법 규정을 적용받게 되며, 주택임대차보호법에서 정한 사항 중 임차인에게 불리한 약정은 무효가 됩니다. 그리고 주택임대차보호법에서 정하지 아니한 사항은 민법 규정을 준용하게 됩니다.

 

주택임대차보호법 의 묵시적 갱신에 대한 규정을 살펴보면,

 

 주택임대차계약의 갱신은 임대인이 임차인에게 임대차계약기간 종료일 2개월 전까지 통지하거나 또는 임차인이 임대인에게 2개월 전까지 통지하여야 되는데, 만약 이 기간내에 서로가 상대방에게 통지를 하지 않았다면 자동적으로 묵시적 갱신이 된다는 것입니다.

 

바꿔 말하면, 묵시적 갱신을 하고 싶지 않고 임대차계약을 종료하기 위해서는 임대인이든 임차인이든 2개월전까지 상대방에게 통지해야 한다는 것입니다.

 

주택임대차의 경우 묵시적 갱신(계약종료 통보기간) 핵심포인트!!

 

"임대차계약종료는 임대인 또는 임차인이 임대차기간 종료일 2개월 전까지 서로 각자 상대방에게 통지를 해야 한다."입니다. 이 기간 내에 상대방에게 통지가 안되면 자동적으로 묵시적 갱신이 되는 것입니다.

 

 

상가임대차의 묵시적 갱신

 

상가임대차 묵시적갱신_상가임대차보호법

 

상가의 임대차계약은 상가건물임대차보호법 규정을 적용받겠죠.

 

상가임대차 또한 상가건물임대차보호법에서 정한 사항 중 임차인에게 불리한 약정은 무효가 됩니다. 그리고 상가임대차보호법에서 정하지 아니한 사항은 민법 규정을 준용하게 됩니다.

 

상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신에 대한 규정을 살펴보면,

 

상가임대차의 갱신은 주택임대차와 달리 임대인이 임차인에게 임대차계약 종료일 1개월 전까지 통지해야 하고, 만약 이 기간 내에 임대인이 임차인에게 통지를 하지 않았다면 자동적으로 묵시적 갱신이 된다는 것입니다.

 

아리송한 이유!!

 

상가임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데 임대차계약 종료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있습니다. 그리고 거절사유가 없으면 임대인은 계약갱신을 해줘야 하는 것인데, 이것은 계약갱신요구권의 행사에 관한 규정이고 묵시적 갱신과는 다른 것입니다.

 

상가임대차는 임대인에게 임대차계약 종료일 1개월 전까지 계약갱신 통지의무가 있고, 임차인에게는 계약갱신 통지의무가 없는 것입니다.

 

이를 바꿔 말하면,  1) 임대인은 임차인에게 임대차계약 종료 1개월 전까지 계약종료 통지 반드시 해야 하지만, 2) 임차인은 임대차계약 종료일 전까지 언제든지 계약종료 통지를 할 수 있다.는 말과 같습니다.

 

임대인에게는 매우 불리한 조항일 수밖에 없습니다.

 

상가임대차의 묵시적 갱신(계약종료 통보기간)  핵심포인트!!

 

1) 임대인은 임대차계약 종료 1개월 전까지 반드시 계약갱신 거절 통지 필수

2) 임차인은 임대차계약 종료 전날까지 언제든지 계약종료 통보 가능 (극단적으로 임대차계약 종료 하루 전날 해도 가능함)

 

 

3. 상가임대차계약의 필수적  특약사항 추가하기

 

상가임대차 특약사항_임대차계약 묵시적 갱신

 

대부분의 부동산사무실(공인중개사사무실)에서는  주택 또는 상가임대차계약을 체결하게 되면, 임대차계약서 작성 시 "임차시설을 원상 복구하여야 한다."라는 특약사항을 기재합니다.

 

그러나 그것만으로는 임대인이 임차인과 평등한 계약 조건이라 할 수 없습니다. 위에서 말한 것처럼 임차인의 계약종료 통보시기에 대해서는 특약으로서 별도의 약정이 필요하므로 반드시 기재해야 합니다.

 

임차인의 임대차계약종료에 따른 통보기간에 대해서는 아래와 같이 특약사항에 작성하면 되는데요.

■ 상가임대차계약의 특약사항

   1) 임차인은 임차시설물을 원상복구하여 반환하여야 한다.
   2) 임차인이 임대차계약 종료에 따른 임차건물의 반환을 요구할 경우에는 임대차계약 종료 1개월 전까지 임대인에게 통지하여야 한다. 만약 1개월 전까지 통지하지 않는 경우 묵시적 갱신으로 본다.

 

4. 내용증명 작성방법과 양식 

 

통지의 의미는 나의 의사표시를 상대방에게 전달하는 것을 말합니다.

 

통지의 방법에는 전화, 문자, SNS, 카카오톡 등 어떠한 방법을 사용해도 문제는 없습니다. 다만 통지는 상대방에게 도달했는지가 중요한데 만약 상대방이 전화, 문자, 카카오톡 등을 받았는지 확인할 수 없는 경우가 많습니다.

 

그래서 내용증명을 통해 상대방(임대인, 임차인)에게 정확하게 송달이 되었는지 확인하기 위해 내용증명의 방법을 이용하게 됩니다. 특히 법적 분쟁 시에는 중요한 입증자료로 사용할 수 있게 되고요.

 

내용증명을 작성하는 방법과 내용증명 양식은 아래 포스팅을 참조하시면 되겠습니다.

 

[임대차 / 중개과실 내용증명] 전세사기 | 공인중개사를 믿고 임대차 계약했는데 경매가 진행된다면 | 손해배상 내용증명 작성방법 | 양식 공유

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