[주택임대차 / 고시원] 고시원 | 오피스텔 | 레지던스 | 원룸텔 | 쉐어하우스 | 임대차계약 | 입실계약 | 주택임대차보호법 적용 여부

주거용 건물이란, 일상생활을 할 수 있도록 축조된 건물로 거주자가 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 건축물 또는 건축물의 일부를 말하는데요.

 

공동주택, 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 빌라주택, 연립주택, 다중주택과 같이 주택이라고 명칭이 붙는 건축물 이외에도 주거생활이 가능한 오피스텔, 고시원, 레지던스 건물이 포함됩니다.

 

그 중에서 "고시원"이 주택임대차보호법 적용을 받는지와 어떤 기준으로 주택임대차보호법이 적용되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

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"고시원"이 주택임대차보호법 적용 받는 방법

 

 

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▶ 목 차

1. 주거용 건물이란?

2. 주택임대차보호법 적용 대상은?

3. "고시원" 임대차계약(입실계약, 사용계약) 과  주의사항

4. "고시원" 임대차계약(입실계약, 사용계약)이 주택임대차보호법을 적용받으려면

5. 일시사용의 임대차계약 기준 고려사항 (단기임대차의 기준)

6. "고시원"의 임대인 입장

7. "고시원"의 임차인 입장

8. "고시원" 임대차계약의 취소, 해제 및 중도해지 여부

9. "고시원"의 월세세액공제 여부

10. "고시원" 전입신고 및 임대차계약신고 여부

 

1. 주거용 건물이란?

 주거용 건물이란, 장기간 독립적으로 일상생활을 할 수 있고 실제 사용용도가 주거용인 건축물입니다.

 

작은 의미에서 공동주택, 다가구주택, 다세대주택, 다중주택, 연립주택, 빌라주택 등이 이에 해당하고, 넓게는 오피스텔, 고시원, 주거용으로 사용하는 상가, 레지던스, 셰어하우스 등이 포합됩니다.

 

2. 주택임대차보호법 적용 대상은?

주택임대차보호법을 적용받는 건축물은 건축물을 기준으로 하지 않으며 실제 사용용도에 따라 결정됩니다.  즉 임대차계약의 목적과 실제 사용용도에 따라 적용 여부가 결정되게 됩니다.

 

주택임대차보호법 규정을 살펴보면,

주택임대차보호법
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

주거용건물의 판단기준_대법원95다51953 판례

 

3. "고시원" 임대차계약 과  주의사항

고시원은 고시텔, 원룸텔, 리빙텔, 하우스, 레지던스 등의 유사명칭이 많은데요,  명칭은 달라도 면적이 비슷하고 인테리어가 비슷하며 통칭하여 고시원업이라고 합니다.

 

고시원은 통상 사용기간을 1개월 이상으로 하는 임대차계약을 체결하게 되는데요. 고시원 업소에 따라 임대차계약, 입실계약, 사용계약 등 명칭은 다양하게 사용되지만 모두 임대차계약에 해당합니다.

 

따라서 고시원은 임대차계약의 목적 및 계약기간에 따라 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있는지 문제가 됩니다. 주의해야 할 점은 주택임대차보호법을 적용받지 않는 경우에는 '민법'의 임대차 규정을 적용하게 되는데 임대인과 임차인이 협의하여 계약사항, 특약사항을 정할 수 있기 때문에 임차인에게 불리한 계약이 많을 수 밖에 없게 됩니다.

 

고시원임대차계약서_입실계약서

 

4. "고시원" 임대차계약(입실계약, 사용계약)이 주택임대차보호법을 적용받으려면

 

고시원이 주택임대차보호법을 적용받기 위해서는 2가지 요건이 필요하게 되는데요.

 

1. 실질 용도가 주거용이어야 합니다.

   고시원의 입주자들은 거의 모두가 거주 목적이며, 영업을 위한 목적이 아니기 때문에 특별한 사유가 없는 한 모두 해당이 되는 사항입니다.

 

2. 장기사용을 위한 임대차 이어야 합니다.

 

주택임대차보호법을 살펴보면, 주택임대차보호법 제11조(일시사용을 위한 임대차)는 "이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다."라고 규정합니다.

 

가령 숙박업을 하는 임대인이 투숙객과 숙박계약을 체결하는 경우, 수험생이 입학시험을 위해 해당 학교 근처에 시험일까지만 거주하는 숙박계약을 체결하는 경우는 일시사용을 위한 임대차가 명백하므로 주임법 적용을 받지 않게 되는데요.  

 

5. 일시사용의 임대차계약 기준 고려사항 (단기임대차 기준)

 

주택임대차보호법에서 규정하고 있는 "일시사용 임대차"에 대해 명백한 규정이 없는 것이 문제인데요. 따라서 1년 미만의 단기 임대차라고 하여 무조건 일시사용 임대차라고 규정할 수 없다는 것이죠.

 

일시사용 임대차의 기준은, ①보증금이 있는지 여부, ② 일시사용이라고 명시하였는지 여부 ③ 임대차 목적이 임대차를 계속 유지할 필요가 있는지 여부 등을 고려해서 판단해야 할 필요가 있습니다.

 

6. "고시원"의 임대인 입장

 

고시원을 운영하는 임대인 입장에서는 1개월 단위의 임대차계약을 체결하는 것이 바람직합니다. 가령 3~6개월 단위로 임대차계약을 체결하게 되었을 때 일시사용 임대차(단기임대차)라고 보기 어렵다고 판단되게 되면 고시원 임차인은 2년의 임대차를 주장할 수 있고 임대인은 2년간 임대조건을 변경할 수 없게 됩니다.

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

7. "고시원"의 임차인 입장

 

고시원에 입주하는 임차인은 임대인의 입장과는 달리 일시사용 임대차계약 또는 장기사용 임대차계약으로 정리가 되어도 관계가 없습니다. 단기사용이 명백할 경우에는 임대차계약에 맞게 퇴거하면 되고, 장기사용을 원하는 경우에는 주택임대차보호법 제4조를 이유로 주택임대차보호법을 주장할 수 있기 때문입니다.

 

8. "고시원" 임대차계약의 취소, 해제 및 중도해지 여부

 

고시원이라고 해서 다를게 없는데요. 임대차계약은 계약으로서 법률행위에 해당하므로 당사자간의 계약사항이 불공정법률행위, 반사회적법률행위, 사기강박에 의한 법률행위가 아니라면 계약사항을 이행하여야 합니다.

 

따라서 고시원 임차인이 임대차계약 체결 후 임대인의 귀책사유로 취소사유가 발생하게 되면 취소를 할 수 있고, 계약해제를 원할때는 해약금을 위약금으로 지불하고 계약을 해제할 수 있으며, 중도해지는 고시원의 임대인의 동의를 얻어 가능할 수 있게 됩니다.

 

9. "고시원"의 월세세액공제 여부

 

"고시원"을 주거용도로 사용하는 근로소득자가 무주택자인 경우에 임대차계약서와 월세납부내역서 또는 통장 입금내역을 첨부하면 연말정산시 월세세액공제를 받을 수 있게 됩니다.

 

10. "고시원" 전입신고 및 임대차계약신고 여부

 

고시원을 비롯하여 오피스텔, 레지던스 건물에 임대차계약을 체결하게 되면 특별한 사정이 없는 한 전입신고를 할 수 있게 됩니다. 간혹 임대인이 주거용건물이 아니라는 이유로 전입신고를 하지 못하게 하는 경우가 있지만 실질용도가 주거용이고 임대차계약을 체결하였다면 전입신고가 가능합니다.

 

다만 전입신고로 임대인이 불이익 받을 수 있는 부분이 있기 때문에 협의가 필요한 사항이라고 할 수 있습니다. 전입신고시 고시원(오피스텔, 레시던스 등)의 임차인에게 불리한 사유는 발생하지 않지만, 임대인은 보증금 6천만원 또는 월세30만원 이상이 되게 되면 임대차계약신고를 하여야 하는 번거로움이 발생하게 됩니다.

 

 

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