[상가임대차/임대료인상] 임대인이 4년만에 임대료 인상을 요구하는데 20% 인상이 가능할까

상가임대차인과 임차인이 상가임대차계약을 체결할 때는 일반적으로 임대차기간을 1년 또는 2년으로 하게 되는데요. 1년인 경우에는 1년마다 임대료 인상이 가능하고, 2년인 경우에는 2년마다 임대료 인상이 가능합니다.

 

그렇다면 임대인이 그동안 임대료인상을 동결하다가 4년 만에 20%의 임대료인상을 요구할 수 있을까요?

 

상가건물임대차보호법_임대료증액_임대료인상

 

 

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상가임대차 | 임대료 인상

4년 만에 임대료인상 20% 요구할 수 있을까

 

 

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▶ 목 차

 

1.  사례

2. 상가임대인은 임대료인상에 대한 합당한 이유가 필요

3.  상가임대인이 임대료 인상을 요구할 수 있는 경우는

 4. 임대료 증액 5%의 의미의 해석

 

 

1.  사례

 

상가건물임대차보호법_임대료인상(임대료증액)_부산해운대 맛집 "갈비가 맛있다 식당" (본 내용과 사진은 관계없음)

 

임차인 A는 상가임대인과 2019년 4월 임대보증금 5000만 원, 월임대료 100만 원, 임대차기간 2년으로 하는 상가임대차계약을 체결합니다.

 

상가임대인은 임대차계약 만료일이 다가오는 2021년 2월경 코로나19로 어려운 임차인의 사정에 임대료인상을 동결하고 묵시적 갱신을 하였고, 임차인은 계속 영업을 할 수 있게 되었는데요.

 

그런데, 상가임대인은 2023년 2월 지난번에 임대료를 올리지 았았으니 이번에는 '상가임대차보호법'에 따라 지난번 임대료인상분을 포함하여 20%의 임대료인상을 요구하면서 싫으면 나가라고 합니다.

 

이런 경우  임차인은 상가임대인의 말처럼 4년 만에 임대료를 인상하는 것이니  20%의 임대료 인상 요구를 받아들여야 하는 걸까요?  

 

2. 상가임대인은 임대료인상에 대한 합당한 이유가 필요

 

상가건물임대차보호법 제2조는,

 

상가임대차의 경우에 환산보증금이 일정금액 이하일 때, 상가임대인은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 경제 사정의 변동으로 인하여 임대료가 상당하지 아니하게 된 경우에는 5% 범위 내에서 임대료 증액을 청구할 수 있도록 규정합니다.

 

※ 참고

상가임대차에 적용되는 환산보증금 일정금액이란?

1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억 9천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

 

상가건물임대차보호법_적용범위_환산보증금

 

임대료 증액 청구는,

계약체결 또는 임대료를 인상한 때로부터 1년이 지나야 만 다시 임대료 인상을 할 수 있게 됩니다.

 

상가건물임대차보호법_임대료인상_임대료증액_인상(증액)시기

 

3.  상가임대인이 임대료 인상을 요구할 수 있는 경우는

 

상가임대인이라고 하여 그리고 임대차기간이 만료하고 갱신계약 때가 되었다고 하여, 매번 '상가임대차보호법'에서 정하는 임대료인상을 할 수 있는 것은 아닌데요.

 

상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항을 보면,

 

"임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부당의 증감, 경제사정의 변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 임대료의 증감을 청구할 수 있다."라고 함으로써 이와 같은 사정이 있어야만 상가임대인이 임대료 인상을 요구할 수 있게 되는 것입니다.

 

만약에, 임대인이 이법에서 정한 임대료 증액 한도인 5%를 일방적으로 요구한다면 임차인은 거절할 수 있고, 임대료 증액을 요구하는 상가임대인은 경제사정 등의 이유를 입증해야만 합니다.

 

상가임대인이 경제사정 등 이유를 입증하지 못하게 되면 일방적으로 5%의 임대료를 인상할 수 없고, 임차인과 합의하에 5% 범위에서 정하게 됩니다.

 

 4. 임대료 증액 5%의 의미의 해석

 

1년 만에 인상이든, 몇 년 만에 인상이든 한 번 인상할 때마다 5% 초과할 수 없습니다.

 

상가건물임대차보호법 제11조 제1항과 상가건물임대차보호법시행령 제4조에서 정하고 있는 임대료 증액 5%의 증액 청구는 1회 인상할 때마다 그 한도가 5%라는 것을 의미하는데요.

 

즉 임대료 인상에 따른 임대차계약은, 1년마다 또는 2년, 4년마다 할 수 있는데 임대차계약을 갱신할 때를 회차로 정하여 그때마다 5%까지 인상할 수 있다는 것입니다. 

 

4년간 묵혀두었다가 1년에 5%씩 계산하여 20%를 한 번에 올릴 수 없다는 것이고, 이러한 요구는 임차인에게 불리한 사항으로 강행규정인 상가건물임대차보호법에 위반되어 효력이 없게 됩니다.

 

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