[부동산 / 하자담보책임] 아파트에 누수가 발생하는데 누가 책임져야 하나요?

   안녕하세요~! 홍깡의 88 클래스입니다.

 

   주택은 단독주택과 공동주택으로 구분합니다. 공동주택에는 가장 대표적인 아파트가 있습니다. 주택을 구매하는 방법에는 분양을 받는 방법 그리고 기존 소유자로부터 매매하는 방법이 있습니다.

 

   구매한 주택에 아무런 하자가 없는 것은 정말 다행입니다. 다행이라니 이상하죠? 그런데 실제로 신규 분양한 아파트에서도 누수와 균열 등 심각한 문제가 많이 발생하는 것이 사실입니다.  

 

   오늘은 주택을 분양 또는 매매로 구매했을 때 누수가 발생하는 경우에 누가 책임져야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

북천안자이에뜨 아파트 이미지

 

시설별 하자보수기간 동안에는 시공사에서 책임을 져야 합니다

 

사 례

   김철수는 고등학교를 졸업하고 10년간 전세로 살면서 열심히 적금을 들어 아파트 분양한지 3년된 아파트의 소유자 박은애와 매매계약을 체결하고 소유권을 이전받고 입주하게 됩니다.  김철수는 고생 끝에 내 집 마련했다는 행복도 잠시뿐이었고 여름이 되자 벽 곳곳에서 물이 새어 곰팡이가 많이 피어 어찌해야 할지 고민입니다.

      

   김철수는 전소유자 박은에게 연락했지만 자신의 책임이 아니라며 시공사에 알아보라고 합니다.

 

관련 법률 규정

민법 제667조(수급인의 담보책임)
  ① 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
  ②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
  ③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

공동주택관리법 제36조(하자담보책임)
   ③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
         1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
         2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조 제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조 제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
   ④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다. 

공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간)
   ① 법 제36조 제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다.
         1. 내력구조부별(「건축법」 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10년
         2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간

※ 시설공사별 하자담보책임기간(별표 4)은 법제처 홈페이지에서 공동주택관리법 시행령을 참조

 

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원칙 (시공사의 하자담보책임)

   분양을 받은 사람은 이를 건축한 시공사에게 담보책임을 물을 수 있게 됩니다. 상기 관련 법률 규정과 같이 아파트를 최초 분양받은 수분양자뿐만 아니라 이를 매매한 사람 즉, 수분양자이던 매수자이던 관계없이 입주자이면 시공사에게 하자보수 담보책임을 물을 수 있는 권리가 있습니다.

 

   김철수는 최초 분양받은 사람은 아니지만, 수분양자 박은애와 부동산 매매계약을 체결하고 적법하게 소유권 이전등기를 받은 입주자로서 현재 김철수는 소유자인 바, 시공사에게 담보책임을 청구할 수 있습니다.

 

하자보수를 청구할 수 있는 주체

   김철수와 같은 입주자 각자가 시공사에게 하자보수를 청구할 수도 있지만, 입주자 대표회의 및 관리주체에서 단체격으로 하자보수를 청구할 수도 있습니다.

 

   이때, 시공사는 하자보수청구를 받은 날로부터 3일 내에 하자보수를 하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자(또는 입주자 대표회의, 관리주체)에게 통보해야 합니다.

 

   시공사(건설사)의 하자보수 책임은 공동주택관리법 시행령 별표 4와 같이  시설별로 1년부터 10년으로 각각 다르게 구분되어 있습니다.

 

누수에 의한 하자담보책임기간

   위 김철수는 분양한지 3년 된 아파트의 소유자로서 벽면 균열에 의한 누수 피해를 보고 있는 사례입니다. 벽면 균열은 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 정한 시설공사별 담보책임기간 중 철근콘크리트공사에 해당하여 하자담보책임기간은 5년이 됩니다.

 

   즉, 5년의 기간 이내에 벽면 균열 등에 의한 누수 등의 하자는 시공사에서 담보책임이 있는 것입니다.

 

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하자담보기간 경과 후 하자는 소유자 또는 매도자의 책임입니다.

 

예외 (소유자 또는 매도자의 하자담보책임)

   시공사의 하자담보책임은 시공부위별로 1년에서 10년으로 정해져 있고, 벽면 균열의 의한 누수는 5년입니다. 그렇다면 5년 이후의 벽면 균열에 의한 하자는 누가 책임지게 될까요?

 

   만약, 김철수가 분양한지 5년이 넘은 아파트를 박은애로부터 부동산 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 하여 소유자가 이후 하자가 발생한 경우에는 하자담보책임 주체는 2가지로 나뉘게 됩니다.

민법
제580조(매도인의 하자담보책임)
   ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
   ② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
   ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
   ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차 계약이 있는 경우에 준용한다.
   ③ 전 2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

제582조(전 2조의 권리행사기간) 전 2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.

 

 1. 매도인(박은애)의 하자담보책임 및 하자담보책임기간

 

   벽면 균열에 의한 누수는 5년의 기간 내에서는 시공사에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 하지만, 5년이 경과한 누수 하자는 더 이상 시공사에게 하자담보책임을 물을 수 없고 소유자의 비용으로 하자보수를 해야 합니다.

 

   매수인 김철수가 아파트에 하자가 있는 것을 모른 상태에서 매도인 박은애와 부동산 매매계약을 체결하고 소유권 이전등기를 하여 소유자가 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 매수인 김철수는 누수가 발생한 사실을 안 날부터  6개월 이내에 매도인 박은애에게 하자담보책임을 물을 수가 있게 됩니다.

 

   즉, 매도인 박은애는 매수인 김철수가 하자를 안 날로부터 6개월 내에 하자담보책임 청구가 있으면 하자보수를 이행하던가 또는 하자보수에 준하는 손해배상을 해야 합니다.

 

2. 매수인(김철수)의 하자담보책임 청구기간

 

    매수인 김철수는 매도인 박은애와 부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 한 소유자로서 자기 물건이 된 아파트를 관리할 의무가 있게 됩니다. 다만, 매수인으로부터 고지받은 하자가 없었고 하자가 있는지 알지 못한 상태에서 부동산매매계약을 체결하였다면 그 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 매도자 박은애에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

 

   하지만, 매수자 김철수가 개인 사정 등으로 바쁜 나머지 하자를 안 날로부터 6개월이 경과한 이후에 매도자에게 하자담보책임을 묻게 된다면 제척기간이 지나 더 이상 매도인 박은애에게 하자담보책임을 묻지 못하게 됩니다.

 

하자담보책임의 면제

   민법상 하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정으로서 거래당사자끼리 합의하여 면제를 할 수가 있습니다.

민법 제584조(담보책임 면제의 특약)
   매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.

   즉, 매도인 박은애가 자신도 알지 못하여 누수 하자를 고지하지 않은 채 매수인 김철수와 부동산 매매계약을 체결하고 매도인 담보책임 면제 특약을 하였다면 매수인 김철수는 6개월 이 내더라도 매도인 박은애에게 하자담보책임을 물을 수 없게 됩니다.

 

◈ 부동산 매매계약 시 주의할 점

 

   대부분 주택과 상가를 매매할 때에는 공인중개사 사무실에 중개하여 계약을 합니다. 대부분의 공인중개사는 매도인에게 하자 여부를 묻고 하자가 없음을 매수인에게 통지하고 매매계약을 체결하게 됩니다.

 

   그런데 간혹 공인중개사와 매도인 사이의 친분관계로 인해 교묘하게 부동산 매매계약서에 "매도인의 하자담보책임은 면제하기로 한다."라는 조항을 삽입하기도 합니다.

 

   이러한 하자담보책임을 면제하는 특약을 굳이 넣은 이유는 반대로 생각하면 하자가 있을 수 있기 때문에 합의 조항으로 삽입하는 것이라고 냉정하게 생각해 봐야 합니다.

 

   부동산 매매계약 시에는 매도인은 매수인에게 하자 여부에 대해 성실히 고지하고 하자보수를 해줘야 하며, 매수인은 하자담보특약 면제 조항이 있는지 주의 깊게 살펴봐야겠습니다.