[주택임대차 / 소액임차인의 범위] 보증금 일부라도 건지려면?

요즘 깡통전세나 전세사기로 인해 피해 보는 임차인 분들이 많습니다. 깡통전세나 전세사기를 당하지 않으려면 무엇보다도 신뢰가 있는 공인중개사를 통해 중개계약을 하여야 하고, 주변 시세에 비해 너무 저렴하다거나 의심이 되는 부동산은 임대차계약을 피하는 수밖에 없습니다.

 

그러나, 형편이 안되거나 특히 원투룸 또는 빌라 또는 저렴한 아파트의 임대차계약을 체결해야 할 필요가 있을때는 만약에 경매에 들어갈 경우 주택임대차보호법상의 보증금 범위와 내가 소액임차인에 속하는지, 그리고 어느 정도의 보증금의 일부를 우선 배당받을 수 있는지를 고려해야 합니다.

 

오늘은 주택임대차보호법상 임차인의 보증금 범위와 경매시 우선배당받을 수 있는 금액에 대해 알아보겠습니다. 

 

주택임대차보호법_최우선변제금액_소액임차인 보증금 범위

 

주택임대차 / 소액임차인의 범위

임차보증금의 일정금액을 배당 받으려면?

 

 

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▶ 목 차

 

1.  임대차계약을 하고 경매 시 보증금을 전혀 배당받지 못한  사례 

2. 똑똑하게 전세집 알아보는 tip

3. 주택임대차의 소액임차인이란?

4. 소액임차인의 보증금 범위

5. 공인중개사에게 보증금 손해배상 청구 방법

6. 지급명령신청 작성방법 및 제출방법

 

1.  임대차계약을 하고 경매 시 보증금을 전혀 배당받지 못한  사례 

 

주택임대차보호법_지역별 소액임차인 보증금 범위 (사진: 대전 죽동푸르지오에서 본 충남대학교 야경)

 

임차인 A는 임대인 B와 공인중개사사무소의 중개를 통해 2021. 11. 08. 충남대학교 인근의 "대전 유성구 죽동 푸르지오 아파트 101동 5001호"에 대해 전세보증금 7천만 원으로 하는 (전세) 임대차계약을 체결하였습니다.

 

공인중개사는 중개대상물 확인설명을 하면서 아파트 시세는 약3억 원이며, 등기사항증명서(구. 등기부등본)에 2020. 06. 10.자로 국민은행에서 최권최고액 3억원이 설정되어 있다고 하면서 임대인이 충남대학교 교수이니 걱정하지 말라고 하였습니다.

 

그런데 임차인이 거주하던 중 2022. 12. 경  임대인이 대출이자를 연체하여 근저당권자인 국민은행에서 경매신청을 하겠되었고, 임차인은 전세보증금 7천만 원 중 일부라도 배당받기 위해 대전지방법원 경매법원에 소액임차인으로서 배당요구신청을 하였습니다.

 

그러나 경매법원에서는 소액임차인의 범위에 해당하지 않는다면서 임차인의 소액임차인의 배당요구를 거절하게 되었는데요.

 

임차인이 소액임차인으로서 배당받지 못한 이유는 무엇일까요?

임차인의 임차주택의 근저당설정일은 2020년 06월이고 이때 당시 소액임차인의 보증금 범위는 6,000만 원 이하이어야 소액임차인에 해당하게 되는데, 임차인은 임대차계약 체결일인 2021년 11월 기준으로 7,000만 원 이하로 착오하게 됨.

 

공인중개사에게 중개과실을 이유로 손해배상을 청구하려면 어떻게 해야 할까요?

공인중개사가 임대인과 공동으로 사기를 하였거나, 중개대상물의 설명 등을 자세히 하지 않은 과실이 있다면 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있음.

 

2. 똑똑하게 전세집 알아보는 tip

 

1) 도시형 생활주택, 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택(빌라)은 피해라.

 

    피할 수 없다면... 은행 전세대출 방법을 이용하는 것이 좋습니다. 은행은 일반인에 비해 검토가 까다롭기 때문에 은행에서 전세대출이 안된다면 문제가 있는 것이라고 생각하면 됩니다. 

    전세대출이 안 되는 주택은 차라리 월세로 임대차계약을 하는 게 보증금이라는 목돈을 지키는 방법입니다.

 

2) KB시세 80%를 초과하는 주택은 전세 임대차계약을 피해라.

 

   부동산등기부등본상 근저당권 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 KB시세 80%를 초과한다면 마음에 들더라도 리스크가 크기 때문에 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

3) 공인중개사의 말에 현혹되지 말라.

 

   공인중개사도 장사꾼임을 명심해야 합니다. 임대인이 돈이 많다느니 걱정하지 않아도 된다느니 감언이설로 임대차계약을 종용하더라도 직접 확인하고 검토하고, 불안하면 안 해야 합니다.

 

3. 주택임대차의 소액임차인이란?

 

주택임대차에서 가장 중요한 것은 "대항력"입니다. 

 

대항력이란, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 마치고 그다음 날부터 그 주택 소유자(임대인)가 변경되거나 또는 근저당을 설정하더라도 임차권을 행사하여 대항할 수 있다는 것입니다. 즉 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 임차인은 임차주택을 비워주지 않아도 되는 것인데요.

 

원칙은, 대항요건(주택의 인도, 주민등록 전입신고)을 마치기 전에 부동산등기부등본상 선순위 권리(근저당권, 가압류 등)가 있으면 선순위 권리자에게 대항할 수 없게 됩니다.

 

다만 소액임차인의 범위에 해당하게 된다면 선순위 권리자가 있다 하더라도 보증금 중 일정금액을 선순위 권리자에 앞서서 최우선으로 배당받을 수 있게 됩니다.

 

4. 소액임차인의 보증금 범위

 

주택의 소액임차인의 범위는 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데요. 

 

중요한 것은 소액임차인의 보증금의 기준시점은 임대차계약 체결일을 기준으로 하지 않으며, 부동산등기부등본상의 최초 근저당권 설정일을 기준으로 한다는 것을 유의해야 합니다.

 

즉, 근저당설정일이 2020년 1월이고 임대차계약 체결일이 2023. 3월이라고 한다면,

 

2021년 05월 11.일 자로 변경된 소액임차인 범위 규정이 적용되게 됩니다. 

 

소액임차인 범위는 각 지역별로 다르며 보증금 중 일정액을 보호받을 수 있는 금액도 다르게 되는데요. 다음 표를 봐주시기 바랍니다.

 

<주택임대차보호법의 소액임차인의 범위>

기준시점	지역	임차인의 보증금 범위	보증금 중 일정액의 범위
2016. 03. 31. ~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원
	[수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 (서울 제외)	8,000만원 이하	2,700만원
	1. 광역시 (과밀억제권역 및 군지역 제외) 2. 세종특별시 3. 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2018. 09. 18. ~	서울특별시	1억 1천만원 이하	3,700만원
	1. [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 (서울 제외) 2. 세종시 3. 용인시 4. 화성시	1억원 이하	3,400만원
	1. 광역시 (과밀억제권역 및 군지역 제외) 2. 안산시 3. 김포시 4. 광주시 5. 파주시	6,000만원 이하	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원
2021. 05. 11. ~	서울특별시	1억 5천만원 이하	5,000만원
	1. [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 (서울 제외) 2. 세종시 3. 용인시 4. 화성시 5. 김포시	1억 3천만원 이하	4,300만원
	1. 광역시 (과밀억제권역 및 군지역 제외) 2. 안산시 3. 광주시 4. 파주시 5. 이천시 6. 평택시	7,000만원 이하	2,300만원
	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원
2023. 02. 21. ~	서울특별시	1억6,500만원 이하	5,500만원
	1. [수도권정비계획법]에 따른 과밀억제권역 (서울 제외) 2. 세종시 3. 용인시 4. 화성시 5. 김포시	1억4,500만원 이하	4,800만원
	1. 광역시 (과밀억제권역 및 군지역 제외) 2. 안산시 3. 광주시 4. 파주시 5. 이전시 6. 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

5. 공인중개사에게 보증금 손해배상 청구 방법

 

만약에 공인중개사가 깡통전세임을 알면서 고의 또는 과실로 중개계약을 하였거나, 중개대상물에 대한 설명을 누락하였거나, 임대인과 모의하여 중개계약을 하였다는 등의 이유로 임차인에게 손해를 입히었다면 공인중개사에게도 손해배상의 책임을 물을 수 있습니다.

 

공인중개사에게 보증금의 손해배상을 청구하는 방법은 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 것입니다.

 

[임대차 / 중개과실 내용증명] 전세사기 | 공인중개사를 믿고 임대차 계약했는데 경매가 진행된다면 | 손해배상 내용증명 작성방법 | 양식 공유

 

6. 지급명령신청 작성방법 및 제출방법

 

지급명령신청서의 작성방법 및 제출방법은 아래 포스팅을 참조하시면 도움이 되리라 생각합니다.

 

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