분양권과 세금, 양도에 관한 모든 정보

분양권에 대해 알아보기 : 분양권 취득과 세금, 양도에 관한 모든 것

 

 

분양권이란?

 

주택을 구입할 때 ‘분양권’이라는 용어를 자주 접하게 되는데요.

특히 분양권은 주택을 구입하려는 사람들뿐만 아니라, 부동산 투자자들까지도 중요한 관심사 중 하나입니다.

그렇다면 분양권이란 무엇일까요?

또한 분양권을 취득했을 때 어떤 세금이 발생하는지, 양도 시 어떻게 세금을 계산하는지에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 분양권이란?

 

분양권은 특정 주택에 대한 권리입니다.

이 권리는 주택이 실제로 완공되기 전까지 발생합니다. 분양권을 취득하면, 주택이 완공되었을 때 해당 주택을 구매할 수 있는 권리가 주어집니다.

 

(분양권의 주요 포인트)

1.   주택이 되는 시점

2.   분양권 취득 시점

3.   취득 시점

4.   분양권 취득세 납부 시점

 

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2. 분양권이 주택수에 포함되는 경우

 

분양권이 주택에 포함되는 경우

 

주택 수에 따라 취득세나 양도세의 중과세 여부가 달라집니다.

그럼 분양권이 주택 수에 포함되는 기준은 무엇일까요?

 

1.   양도세 중과 시 분양권 포함 기준

2.   취득세 중과 시 분양권 포함 기준

3.   주거용 오피스텔의 주택수 포함 여부

 

3. 분양권 양도세

 

분양권의 양도세

 

분양권을 양도하면 양도소득세가 발생하는데, 그 과정은 다음과 같습니다.

 

① 분양권 양도세 대상

분양권은 양도소득세의 대상이지만, 준공 전까지는 취득세 및 재산세/종합부동산세의 대상은 아닙니다.

 

② 장기보유 특별공제 적용 불가

분양권은 장기보유 특별공제 적용이 불가능합니다.  2021년 1월 1일 이후 계약한 분양권은 주택수에 포함되어, 중과세 대상이 될 수 있습니다.

 

③ 장기보유특별공제 대상

장기보유특별공제는 원조합원 입주권, 토지, 건물 등 부동산에만 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에만 혜택을 받을 수 있습니다.

 

일반적으로 보유 기간에 따라 공제가 다릅니다:

 

④ 분양권 양도소득세율

구분	조정지역	비조정지역
1년 미만	70%	70%
1년 이상	60%	60%

 

이처럼 분양권 양도소득세율은 1년 미만의 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용됩니다.

 

⑤ 분양권 양도소득세 계산 구조

 

분양권을 양도하면, 양도소득세를 계산하는 과정이 복잡합니다. 주요 계산 항목은 다음과 같습니다.

 

양도가액 = 분양계약금 + 매도일까지 납부한 중도금 + 프리미엄

취득가액 = 분양계약금 + 매도일까지 납부한 중도금

필요경비 = 취득, 보유, 양도 시 발생한 모든 지출비용

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

기본공제 = 250만원

 

양도소득세는 과세표준 x 60% 또는 70%의 세율이 적용되며, 지방소득세는 양도소득세의 10%가 추가로 부과됩니다.

 

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4. 오피스텔 분양권

 

오피스텔 분양권

 

오피스텔 분양권은 일반 주택과는 다르게 취급됩니다. 오피스텔 분양권에 대해 알아보겠습니다.

 

① 오피스텔 분양권의 주택수 포함 여부

오피스텔 분양권은 중과세가 적용되는 경우 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 주거용 오피스텔로 등록된 경우 주택수에 포함될 수 있습니다.

 

② 조정대상지역 내 오피스텔 분양권 취득

오피스텔 분양권을 무주택자가 조정대상지역에서 취득할 경우, 조정대상 지역 내 취득으로 간주됩니다. 이는 오피스텔이 처음에는 업무용인지 주거용인지 확정할 수 없기 때문입니다.

 

③ 주거용 오피스텔 양도세 비과세

오피스텔이 주거용으로 등록되어 1가구 1주택으로 간주될 경우, 12억원 이하의 양도세는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 2년 실거주 요건도 충족해야 합니다.

 

④ 오피스텔 취득세

오피스텔의 취득세는 4.6%입니다. 단, 주거용 오피스텔은 아파트와 동일하게 취득세율이 적용됩니다.

 

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결 론

분양권은 주택을 구입하기 위한 중요한 권리로, 다양한 세금 규정과 기준들이 적용됩니다. 분

양권을 취득하거나 양도할 때는 관련 세금과 규제 사항을 잘 이해하고, 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

분양권을 둘러싼 법적 규정은 복잡하기 때문에 주의 깊게 살펴보고, 자신의 상황에 맞는 올바른 결정을 내리는 것이 필요합니다.

 

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