[건축비] 공공건설임대주택 표준건축비 | 중요성 | 장,단점 | 분양전환

안녕하세요. 돈마니 사장님입니다.

 

공공임대사업자와 민간임대사업자가 건설하는 임대주택에는 공공건설임대주택이라는 임대아파트가 있는데요. 임대아파트에서 표준건축비의 중요성과 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

공공건설임대주택 분양전환 전쟁

 

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공공건설임대주택의 표준건축비가 가지는 중요성

 

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▶ 목 차

1. 공공건설임대주택이란?

2. 공공건설임대주택 표준건축비란?

3. 공공건설임대주택의 표준건축비의 주요 내용

4. 공공건설임대주택 표준건축비의 동결

5.  공공건설임대주택 표준건축비가 인상된다면,

6.  공공건설 표준건축비 인상을 반대하는 이유 중,

7. 공공건설임대주택 표준건축비의 개선을 바라며,

 

1. 공공건설임대주택이란?

공공건설임대주택이란, 공공임대사업자와 민간임대사업자가 건설하는 임대주택에 대해 주택도시기금, 즉 정부의 지원을 받아 건설하는 임대주택을 말합니다.

 

공공임대사업자는 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사), 그 밖에 각 지역의 지방도시공사(예. 성남도시개발공사, 대전도시개발공사, 대구도시개발공사, 광주도시개발공사, 인천도시개발공사 등)를 말하며, 민간임대사업자는 대부분 건설사 (부영건설, GS건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 우미건설, 중흥건설 등)을 말합니다. 

 

2. 공공건설임대주택 표준건축비란?

공공건설임대주택의 표준건축비란, 공공건설임대주택을 건설함에 있어서 건축비의 상한 가격을 제한함으로써 그 범위에서 건물의 평가나 건축비에 대한 보조·융자 등의 기준을 정하기 위한 표준으로 삼는 것으로 국토교통부장관이 고시하게 됩니다.

 

3. 공공건설임대주택의 표준건축비의 주요 내용

(1) 공공건설임대주택의 표준건축비에는 부가가치세가 포함됩니다.

(2) 2022년 적용되고 있는 공공건설표준임대주택 표준건축비 기준은, 국토교통부장관이 2016년 6월 8일 개정한 표준건축비를 적용합니다.

(3) 2016. 6. 8. 개정된 표준건축비는, 2016년 6월 9일부터 입주자모집공고의 승인을 신청하는 공공건설임대주택과 분양전환에 관한 승인을 신청하는 (5년, 10년) 공공건설임대주택에 적용됩니다.

(4) 국토교통부장관은 2016년 7월 1일 기준으로 3년이 되는 해의 6월 30일마다 표준건축비의 타당성 검토를 통해 표준건축비의 인상 등의 검토를 하게 됩니다.

 

4. 공공건설임대주택 표준건축비의 동결

2016년 6. 8.자 개정된 공공건설임대주택 표준건축비는 3년마다 타당성 검토를 통해 인상의 개선 조치를 하도록 규정하고 있습니다. 즉 2019년과 2022년도에는 표준건축비의 타당성 검토를 통해 개선을 해야 하지만 정부정책으로 한 번도 타당성 검토를 통한 개선 조치가 이루어지지 않았습니다. 그래서 2022년 표준건축비는 2016년 개정규정을 적용 중입니다.

 

공공건설 표준건축비에 대해 민간건설사는 15% 이상의 인상을 요구하고 있고, 서민들은 표준건축비 인상은 분양가와 임대료 인상으로 이어질 수 있다며 반대하고 있는데요.

국토교통부장관 고시-2016.06.08.시행-공공건설임대주택 표준건축비

 

5.  공공건설임대주택 표준건축비가 인상된다면,

주택산업연구원은 임대아파트의 건축비 상한 가격(표준건축비)이 분양아파트의 55% 수준에 불과하여 현실화가 필요하다는 의견입니다. 15년간 역대 정부는 분양아파트 기본형 건축비를 연 2회씩 상향하여 70%에 달하는 인상을 하였지만, 임대아파트는 2016년 이후로는 동결되었기 때문이라고 하는데요.

 

또한 주택산업연구원은, 임대아파트의 표준건축비를 인상하더라도 인상된 기준은 고시일 이후 신축 임대아파트에만 적용돼 기존임대주택의 임대료에는 영향이 없고 물가상승률에도 영향이 없으며, 2022년 현재와 같은 주택시장 침체기에도 안정적인 주택공급물량 유지가 가능하고 저렴한 임대료의 공공임대아파트 공급확대를 통해 임대료 안정에도 기여할 수 있다고 설명하고 있습니다.

 

이러한 의견에 개인적으로는 일부 동감은 합니다.

임대아파트의 표준건축비가 인상이 된다면, 내부 마감재(도배, 장판, 싱크대, 전기기구 등)의 품질이 좋아지고 건축비 인상으로 기초공사(콘크리트공사, 철근공사)에 있어서 부실시공은 나아질 거라고 보입니다.

 

임대아파트에 거주하는 임차인들은 스스로 싸구려 임대아파트라고 인식하면서 마감재 품질이 좋아지는 것은 반기지만 임대료가 높아지는 것은 반대하는 이중적인 태도를 갖기도 합니다.

 

6.  공공건설 표준건축비 인상을 반대하는 이유 중,

공공건설임대주택의 표준건축비 인상을 반대하는 이유는 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다.

 

 (1) 임대료의 인상

표준건축비가 인상이 되면 그만큼 건축비에 소요되는 비용이 늘어나고, 이는 임차인에게 전가될 수밖에 없습니다. 마감재(도배, 장판, 싱크대, 전기기구 등)의 품질이 좋아지게 되면 임차인의 삶이 질이 높아지지만 임대료 인상은 따라올 수 밖에 없습니다. 

 

임대아파트의 성격상 소득이 낮거나 취약계층이 거주하는 임차인이 대부분인데, 임대료 인상은 상당한 부담이 될 수 밖에 없기 때문에 반대하는 이유입니다.

 

 (2) 분양전환의 산정방법

공공임대주택의 표준건축비가 인상이 되면, 궁극적으로 임대사업자(LH, SH, 민간건설사)는 이득이 늘어나고 임차인은 손해를 보는 구조이기 때문입니다.

공공주택특별법 시행규칙 별표7 - 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준

 

국토교통부장관 고시- 공공건설임대주택 표준건축비 - 분양전환가격 산정의 적용

  

위 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준을 살펴보면, 

 

  가. 10년 공공건설임대주택

       "감정평가가격을 초과할 수 없다."라고 규정하여 10년 후 분양전환시 감정평가가격으로 분양전환을 하기 때문에 표준건축비와는 무관합니다.  다만, 10년 공공건설임대주택의 분양전환은 사실상 복불복으로 10년후 인근 주택가격이 상승한 만큼 감정평가가격도 상승하는 만큼 분양전환가격이 상승하게 되고, 결국 임대사업자가 그 수익을 가져가는 구조입니다.

▶ 10년 공공건설임대주택 분양전환
    ■ 10년후 인근 주택가격이 소폭 상승한 경우 :  임대사업자 수익 소폭 ↑, 임차인 분양전환 가격 소폭 ↑
    ■ 10년후 인근 주택가격이 10년전과 같은 경우 : 임대사업자 수익 0, 임차인 분양전환가격 0
    ■ 10년후 인근 주택가격이 대폭 상승한 경우 : 임대사업자 수익 대폭 ↑, 임차인 분양전환 가격 대폭 ↑
    ■ 10년후 인근 주택가격이 하락한 경우 : 임대사업자 수익 하락 ↓, 임차인분양전환가격 하락 ↓

 

  나. 5년 공공건설임대주택

        문제는 5년 공공건설임대주택의 경우인데, 위 산정기준과 국토교통부장관이 고시한 공공건설임대주택 표준건축비는 임대사업자에게 무조건 유리한 규정이라는 것입니다.  5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 "건설원가와 감정평가금액을 산술 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다."라고 규정하고 있는데, 이를 계산식으로 풀어보면,

▶ 5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준
    {(건설원가 + 감정평가금액) / 2}  <  산정가격(분양전환 당시의 주택가격) + 감가상각비  

즉, 분양전환가격 상한선이 정해지는데, 상한선 기준이 되는 "산정가격"은 표준건축비를 기준으로 하게 됩니다. 따라서 표준건축비가 인상이 되면 상한 가격이 인상이 되고, 결국 분양전환가격이 높아지는 결과가 됩니다.

 

특히, 국토교통부 장관이 고시한 공공건설임대주택 표준건축비의 중요내용은, 표준건축비 가격을 임대아파트가 준공된 년도를 기준으로 적용하지 않고 분양전환 시점의 표준건축비 가격을 적용한다는 것이 문제가 됩니다.

 

가령, 2019년에 준공완료한 임대아파트는 2016. 6. 8. 자 공공건설임대주택 표준건축비를 적용받아 ㎡당 1,050,000원이지만, 2021년에 ㎡당 1,200,000원으로 개정되게 되고 2024년도에 분양전환이 이루어지게 되면 임차인들은 개정된 ㎡당 1,200,000원의 건축비로 분양전환 상한 가격의 기준인 산정가격을 적용하게 됩니다.

 

결국, 임대사업자는 공공건설표준건축비의 인상 개정으로 ㎡당 150,000원을 이득 보게 되고, 임차인들은 이만큼 손해를 보게 되는 것입니다.

▶  ㎡당 150,0000원의 차이가 얼마나 큰 차익을 발생할까요?
수원시에 전용면적 84㎡인 840세대의 공공건설임대주택 분양전환을 한다고 가정하면,
세대당 : (㎡당 15만 원 x 84 x 840세대) = 12,600,000원
총세대 : 12,600,000원 x 840세대 = 10,584,000,000원 (1백5억 8천4백만 원)

이래서 LH가 공공건설임대주택으로 장사한다는 말을 듣는 것이기도 합니다.

 

현재의 규정으로 보면, 공공건설임대주택 표준건축비가 인상이 되면 5년 공공임대주택의 분양전환가격은 오로지 임대사업자에게는 더 많은 수익을 가져다주고, 임차인은 무조건 손해를 보는 구조입니다.

▶ 5년 공공임대주택 분양전환 시 공공건설임대주택 표준건축비가 인상이 되면,
    임대사업자 수익 대폭 ↑ , 임차인 분양전환가격 대폭 ↑

 

7. 공공건설임대주택 표준건축비의 개선을 바라며,

표준건축비를 인상하여 품질개선이 이루어지고, 임차인들이 더욱 만족한다면 어느 정도 임대료 인상은 수용가능할 것입니다. 하지만 오로지 임대사업자의 수익에만 정해져 있는 현재의 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준과 공공건설임대주택 표준건축비의 규정은 개선이 필요한 이유입니다.

 

10년 공공건설임대주택의 경우에는 분양전환가격 산정기준이 임대사업자에게 폭리를 취할 수 있는 구조로 되어 있기 때문에 5년 공공임대와 같이 분양전환가격의 상한선이 필요하지 않을까요.  현재는 너무나도 불공정한 규정으로 10년을 거주하더라도 임차인에게 불리할 수밖에 없습니다.

 

5년 공공건설임대주택의 경우에는 분양전환가격 산정기준상 산정가격에 적용되는 표준건축비를 분양전환당시의 표준건축비를 적용하면 안 됩니다. 즉 준공완료 당시 연도의 표준건축비를 분양전환시점에 그대로 적용해야 임대사업자와 임차인의 형평성이 맞다고 보입니다. 

 

100만 원밖에 들어가지 않은 건축비를 5년 후에 법이 개정되었다고 120만 원으로 계산하면, 임대사업자는 안자서 그만큼 이득을 보지만 임차인은 눈뜨고 코베인 것과 다름없죠.

 

10년 공공건설임대주택과 5년 공공건설임대주택에 거주하고 분양전환을 계획하고 있는 임차인들은 떼쓰듯이 무조건 깎아달라 해선 안됩니다. 정확하게 어떤 부분이 불공정하고 이로 인해 불로소득을 얻는 자가 누구인지, 상호 받아들일 수 있는 개선책은 무엇인지를 깊이 고민해 봐야 합니다.

 

 

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