젠똥! 증여세 줄여보려고 가족과 부동산 매매 했다가, 증여세 핵폭탄 맞게 생겼네

부동산 거래 시 특수관계인 간 증여세 발생 여부와 계산 방법

 

증여세 폭탄_가족과 부동산 매매했다가 증여세 핵폭탄 맞는다.

 

1. 특수관계인 간 부동산 거래와 증여세

 

특수관계인(가족, 형제자매)간 부동산 거래와 증여세

 

부동산을 거래할 때 매매 가격이 시세보다 현저히 낮으면 증여세가 부과될 수 있는데요.

특히, 매수인과 매도인이 특수관계인이라면 국세청은 이 거래를 유심히 살펴보며, 일정 기준을 초과하는 가격 차이가 발생하면 증여로 간주하여 세금을 부과합니다.

 

특수관계인의 범위

 

세법에서 정하는 특수관계인은 다음과 같습니다.

 

√ 개인 간 거래: 배우자, 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척

√ 법인 간 거래: 법인의 대주주, 임원 및 그들의 특수관계인

 

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2. 증여세 과세 기준

 

증여세 과세 기준

 

특수관계인 간 부동산 거래 시 증여세가 발생하는지 여부는 다음 기준에 따라 판단됩니다.

 

√  실거래가와 시가의 차이가 ‘시가의 30%’ 또는 ‘3억 원’ 중 적은 금액을 초과하면 초과 금액이 증여재산으로 간주됩니다.

즉, 아래 두 기준 중 더 적은 금액이 기준이 됩니다.

 

 1. 시가의 30%

 2. 거래가액 3억 원

 

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3. 사례를 통한 증여세 계산

 

증여세 계산 방법

 

사례: A씨와 아버지 간 아파트 거래

 

√  시가: 8억 원

√ 거래금액: 3억 원

√ 시가와 거래금액의 차액: 5억 원

√ 기준금액: 시가의 30% (8억 원 × 30% = 2억 4천만 원)

차액 5억 원이 기준금액인 2억 4천만 원을 초과하므로 초과된 2억 6천만 원이 증여재산가액이 됩니다.

 

증여세 계산

 

증여세는 증여재산가액을 기준으로 다음과 같은 누진세율이 적용됩니다.

과세표준(증여재산가액)	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	-
5억 원 이하	20%	1천만 원
10억 원 이하	30%	6천만 원
30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

 

A씨의 증여재산가액은 2억 6천만 원이므로, 과세표준 5억 원 이하 구간에 해당하여 20% 세율이 적용됩니다.

 

√  2억 6천만 원 × 20% = 5천 2백만 원

 

√  누진공제액 1천만 원 차감 후 최종 증여세 = 4천 2백만 원

 

즉, A씨는 4천 2백만 원의 증여세를 납부해야 합니다.

 

4. 절세 방법

 

특수관계인 간 부동산 거래 시 증여세 부담을 줄이기 위한 방법은 다음과 같습니다.

1. 적정한 거래가격 설정

1. 사전 감정평가 활용

3. 할부 지급 방식 고려

 

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5. 부동산 양도소득세와 증여세의 관계

 

부동산 양도소득세와 증여세의 관계

 

A씨가 향후 이 아파트를 매도할 경우, 증여세를 납부한 부분은 취득가액으로 인정받습니다.

 

√  취득가액 = 매매대금(3억 원) + 증여재산가액(2억 6천만 원)

 

√ 총 취득가액: 5억 6천만 원

 

즉, 추후 매도 시 양도차익이 줄어들어 양도소득세 부담이 감소합니다.

 

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6. 결 론

 

특수관계인 간 부동산 거래는 증여세 규정에 따라 신중하게 진행해야 합니다. 시가와 거래금액 차이를 고려하여 적절한 가격을 설정하고, 감정평가 등을 활용하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다. A씨의 사례처럼 사전에 정확한 세금 계산을 해보는 것이 중요하며, 향후 양도소득세까지 고려한 계획을 세우는 것이 바람직합니다.