공장을 임대했는데, 상가임대차법 적용이 될수도, 안될수도 있다?

공장 임대차도 상가임대차법 적용 대상이 될 수 있을까?

 

공장, 창고고 상가건물로 인정받을 수 있다?_대법원 판례

 

 

임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우, 임대인은 건물 인도 소송을 제기할 수 있는데요.

그런데 만약 해당 건물이 공장이라면, 임차인은 상가임대차법(상가건물 임대차보호법)의 보호를 받을 수 있을까요?

최근 대법원의 판결이 이러한 논란에 대한 중요한 기준을 제시했습니다.

 

1. 사건 개요

원고(임대인)들은 피고(임차인)에게 공장 건물을 임대했습니다. 임대차 계약 기간이 만료되자 원고들은 피고에게 건물 반환을 요구했지만, 피고는 이에 응하지 않았습니다. 피고는 자신이 상가임대차법상 임차인에 해당하므로 계약 갱신을 요구할 권리가 있다고 주장하며 법적 다툼이 벌어졌습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 피고가 임차한 공장이 상가임대차법의 적용 대상인 "상가건물"에 해당하는지 여부였습니다.

 

공인중개사가 권리관리 설명을 소홀히 했다면 손배배상 책임이 발생한다

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임대인이 임차인에 대해 안전배려의무와 도난방지의무에 대한 책임이 있을까

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2. 1심과 2심의 판단

1심과 2심 법원의 판단은 엇갈렸습니다.

 

√ 1심 법원은 피고의 손을 들어주었습니다. 즉, 피고가 상가임대차법의 보호를 받을 수 있다고 본 것입니다.

 

√ 2심 법원은 반대로 원고(임대인) 승소 판결을 내렸습니다. 2심 법원은 "이 사건 임대차 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차로 보일 뿐, 상품 제조 외에 영리 활동이 이뤄진다고 보기 어렵다"고 판단했습니다. 공장이라는 명칭, 계약서 제목, 사업자등록 여부 등을 종합적으로 고려했을 때 상가임대차법이 적용될 수 없다는 것이었습니다.

 

3. 대법원의 판단: 공장도 상가건물에 해당할 수 있다

 

공장, 창고도 상가건물에 해당할 수 있는 조건_대법원 판례

 

 

그러나 대법원은 2심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 창원지방법원으로 돌려보냈습니다. 대법원은 기존의 법리에 따라 상가임대차법의 적용 대상을 폭넓게 해석해야 한다고 보았습니다.

즉, 상가임대차법이 적용되는 건물은 단순히 "소매업" 등에 한정되지 않으며, "영리를 목적으로 하는 영업용 건물"도 포함된다는 점을 재확인한 것입니다.

대법원은 다음과 같은 이유를 들어 피고의 공장이 상가임대차법 적용 대상이 된다고 보았습니다.

 

1) 사업자등록 여부

피고는 공장 건물을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 상태였습니다. 이는 건물이 실제로 영업용으로 사용되고 있음을 나타내는 중요한 지표라고 판단되었습니다.

2) 건축물대장상 용도

공장 건물의 건축물대장상 용도가 제조업소 및 **제2종 근린생활시설(제조업소-사무실)**로 기재되어 있었습니다. 특히 사무실 공간이 별도로 존재하는 점이 중요한 요소로 작용했습니다. 즉, 단순한 제조 공간이 아니라 고객 응대, 계약 체결, 대금 결제 등 영업 활동이 함께 이루어지는 장소라는 것입니다.

3) 영업 활동 여부

피고는 공장에서 레이저 용접 제조업을 운영하면서 고객으로부터 주문을 받아 제품을 제조·납품하고 대금을 수령하는 등의 영업 활동을 수행하고 있었습니다. 특히 사무실에서 세금계산서를 발행하고, 신용카드나 계좌이체로 대금을 받는 등 명백한 영리 활동이 이루어졌다는 점이 중요한 판단 요소가 되었습니다.

4) 계약서상 '공장'이라는 명칭만으로 판단할 수 없음

비록 임대차 계약서에는 "공장"으로 명시되어 있었지만, 소규모 제조업체의 경우 제조와 영업 활동이 함께 이루어지는 것이 일반적입니다. 따라서 계약 당시 임대인과 임차인 모두 해당 공장이 단순 제조 공간이 아닌 영업용으로도 사용될 가능성이 있다는 점을 인지했을 가능성이 높다고 보았습니다.

 

연면적, 대지면적, 건축면적 개념과 계산방법

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4. 판결의 의미와 시사점

이번 대법원 판결은 새로운 법리를 도입한 것은 아니지만, 기존의 법리를 다시 확인하고 이를 소규모 제조업 분야에 적용했다는 점에서 의미가 큽니다.

 

√  대법원은 기존 법리에 따라 **"단순히 상품의 보관·제조·가공만 이루어지는 공장·창고는 상가건물에 해당하지 않지만, 영리 활동이 함께 이루어진다면 상가건물로 볼 수 있다"**고 판시했습니다.

 

√ 즉, 공장이라 하더라도 고객 응대, 계약 체결, 대금 수령 등 영업 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 보호를 받을 수 있습니다.

이 판결은 제조업을 운영하는 임차인들에게 안정적인 영업 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

 

5. 공장 임대차 계약 시 유의할 점

 

공장, 창고 임대차계약시 유의할 점

 

이번 판결이 모든 공장 임대차 계약에 상가임대차법이 적용된다는 의미는 아닙니다. 핵심은 해당 건물에서 영리를 목적으로 하는 영업 활동이 실질적으로 이루어지고 있는지 여부입니다. 따라서, 임대인과 임차인은 다음 사항을 유의해야 합니다.

1.   계약 체결 전

2.   계약 진행 중

3.   분쟁 발생 시

 

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6. 결론

이번 대법원 판결은 공장 임대차에도 상가임대차법이 적용될 수 있다는 점을 다시금 확인한 사례입니다. 공장이라도 영업 활동이 함께 이루어지면 상가임대차법의 보호를 받을 수 있으며, 법원은 형식보다 실질을 중시하여 판단한다는 점을 분명히 했습니다.

따라서 임대차 계약 시에는 단순히 계약서상의 명칭만이 아니라 실제 사용 현황을 기준으로 상가임대차법 적용 여부를 판단해야 하며, 분쟁을 예방하기 위해 임대인과 임차인 모두 법률적 검토를 철저히 하는 것이 중요합니다.