[상가임대차 / 묵시적 갱신] 상가의 묵시적 갱신의 경우 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 10년 적용 불가능하다 ?
오랫동안 같은 장소에서 상가임대차계약을 체결하고 장사나 사업을 하는 소상공 사업자분들이 많은데요. 2018년 10월 16일 '상가건물임대차보호법'이 개정되면서 임대인과 임차인 모두 혼란을 초래하는 경우가 많습니다.
기존 규정은 임대차기간을 5년까지 행사할 수 있었지만 개정된 규정은 임대차기간을 10년간 행사할 수 있게 되었기 때문인데요.
2018년 10월 16일 개정된 "상가건물임대차보호법" 규정이 그 이전부터 사업을 하는 소상공 사업자에게도 적용이 될까요?
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묵시적 갱신된 상가임대차의 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 10년 적용될까
▶ 목 차
1. 사례
2. '상가건물임대차보호법'의 계약갱신요구권(계약갱신청구권)의 개정(전, 후)
3. 기존 임차인이더라도 계약갱신요구권(계약갱신청구권)은 10년
1. 사례
A임차인은 서울 중구 명동 소재 상가에서 보증금 5천만 원, 월세 300만 원으로 2017년 6월 20일부터 2020년 6월 19일까지 3년간 상가임대차계약을 체결하고, 2022년 현재까지 묵시적 갱신이 되고 있었습니다.
그런데 임대인은 2022년 3월에 이르러 기존에 상가임대차 갱신계약서를 작성하지 않았기 때문에 종전의 규정을 적용하는 것이 마땅하다며 A임차인의 계약갱신요구권은 5년이라고 주장하며 갱신거절요구를 거절하였습니다.
A임차인은 개정된 상가임대차보호법 규정에 따른 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 10년을 적용받을 수 있을까요?
2. '상가건물임대차보호법'의 개정(전, 후)
상가임대차보호법 규정에서 계약갱신요구권의 행사기간이 5년인지 10년인지는 2018. 10. 16. 을 기준으로 하게 되는데요. 상가임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신 요구의 행사기간을 규정하고 있습니다.
2018년 10월 16일 상가임대차보호법 제10조 제2항의 개정 전 규정은 '전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위'라고 정하고 있고,
2018년 10월 16일 상가임대차보호법 제10조 제2항의 개정된 규정은 '전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위'라고 정하고 있습니다.
3. 기존 임차인이더라도 계약갱신요구권은 10년
A임차인은 2018년 이전인 2016년도에 최초의 상가임대차계약을 체결하였기 때문에 2018. 10. 16. 이전의 규정에 따르면 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년 이내에서 행사할 수 있었던 것이 맞습니다. 그런데 "상가건물임대차보호법"이 2018. 10. 16. 개정됨에 따라 이날부터 임차인의 계약갱신요구권의 행사기간은 10년으로 연장이 되었습니다.
특히 A임차인과 같이 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 상가건물임대차보호법 제10조 제2항의 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용이 되는 것인데요.
따라서, 상가임대차보호법 개정일(2018년 10월 16일) 이후인 2020년 6월 19일 묵시적으로 임대차계약이 갱신되었다면 개정된 법의 적용을 받게 되는 것이고, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대인에게 대항할 수 있습니다.
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