[상가임대차 / 불법건축물] 임차인이 설치한 불법건축물 누가 책임질까

홍깡의 부동산정보

[상가임대차 / 불법건축물] 임차인이 설치한 불법건축물 누가 책임질까

복스럽다 생뚱 2023. 4. 5. 09:55

임대인과 임차인이 상가건물에 대해 상가임대차계약을 체결하게 되면 임차인은 자신의 사용 용도에 맞게 시설물을 설치하려고 하는 것이 대부분입니다. 이때 건축물이 법률상 문제가 없는지 따져봐야 하고 불법건축물일 경우 누구에게 책임이 전가되는지가 가장 중요합니다.

특히 임차인이 독단적으로 건축물을 설치한 것인지 임대인의 동의를 얻어 설치한 것인지에 따라 부속물매수청구권이 발생할 수 있기 때문에 임대차계약 체결 시 신중한 검토가 필요한 이유입니다.

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상가임대차 / 불법건축물 책임

임차인이 설치한 불법건축물 철거와 이행강제금 부담은 누가 해야 할까

▶ 목 차

1. 사례

2. 상가임대차계약 해지 가능할까

3. 불법건축물 철거 및 이행강제금(과태료) 누가 해야 할까

4. 불법건축물이 아닌 경우, 부속물매수청구 가능할까

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1. 사례

A임대인은 천안시 서북구 불당동 소재에 2023년 1월 10일 신축 상가건물을 사용승인을 받아 임차인 B와 2023년 01월 15일 상가건물임대차보호법의 규정을 준수하여 상가임대차계약을 체결하게 됩니다.

상가건물은 상가 3칸에 공동화장실로 구성되어 있었는데 상가 1칸에 대해 임대차계약을 체결한 임차인 B는 카페를 하고자 하는데 화장실을 외부에 설치하겠다고 하여 임대차계약 당시에 "문제가 발생하면 철거 등 법적 책임은 임차인이 지는 것으로 동의한다."라는 내용을 작성합니다.

구청에서 불법건축물로 확인되어 철거명령이 떨어진 상태이고, 철거를 완료할 때까지 이행강제금을 부과하겠다는 통지를 한 경우 누가 책임을 져야 할까?

2. 상가임대차계약 해지 가능할까

가령, 임차인 B가 계약 체결 당시 아무런 말도 없이 카페를 입점한 후 일방적으로 위반건축물을 설치하였다면 이로 인해 발생하는 문제는 당연히 임차인 B의 책임이 됩니다. 또한 철거 요구를 거절하면 계약해지 사유에도 해당할 수 있는데요.

그런데 임대차 계약 체결 당시 임차인B가 위반건축물을 설치하겠다고 임대인 A에게 미리 얘기하였고 임대인이 이에 동의한다는 내용을 계약서에 작성하였다면, 추후에 불법건축물 때문에 문제가 발생하더라도 불법건축물을 이유로 계약을 중도 해지하거나 만기 시 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수는 없게 됩니다.

3. 불법건축물 철거 및 이행강제금(과태료) 누가 해야 할까

원칙은 임차인 책임

임차인 B는 계약한 내용대로 임차인이 설치한 위법 건축물로 인한 문제에 대해 책임을 져야 하는데요. 만약 구청에서 해당 상가에 불법건축물 철거명령 및 이행강제금 등의 과태료를 부과하면 임차인은 불법건축물을 철거하고 과태료를 부담해야 합니다.

임차인의 이행 거부 시 임대인이 진행하고 구상권 청구

만약 임차인 B가 구청의 위반건축물 철거명령 및 이행강제금 등 과태료 지급을 거부하는 경우 상가건물의 소유자겸 임대인 A가 책임을 지게 되는데요. 이때 임대인A는 임차인 B의 동의여부와 관계없이 철거를 진행하고 철거에 소요된 비용을 임차인 B에게 구상권청구할 수 있게 됩니다. 물론 이행강제금을 대납한 경우에도 구상권을 청구할 수 있습니다.

그런데 임차인B가 임대인 A가 청구한 구상금마저도 지급을 거부하는 경우에는 구상금 판결문을 가지고 임차인이 운영하는 카페 카드매출에 채권압류를 할 수 있고, 예금통장, 부동산, 자동차 등 임차인 소유의 재산에 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 또한 상가임대차계약의 보증금을 반환할 때 보증금에서 공제하는 방법도 있습니다.

4. 불법건축물이 아닌 경우, 부속물매수청구 가능할까

위 사례에서 임차인이 임대인의 동의를 받아 설치한 외부화장실 건축물이 불법건축물이 아니라고 한다면 임차인은 임대인에게 임대차계약이 종료한 후 부속물매수청구를 할 수 있게 됩니다.

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.