[주택임대차 / 거주불명등록] 전세계약을 하고 전입신고하려는데 퇴거한 전임차인이 전출신고를 하지 않았다면
임대인과 임대인이 주택에 대해 임대차계약(전세임대차계약)을 체결하게 되면 임차인은 계약금과 잔금을 지불하고 전입신고를 하게 되는데요. 그런데 간혹 전에 살던 임차인이 이사를 갔음에도 아직까지 주민등록 전출신고를 하지 않아 당황스러운 경우가 있을 수 있습니다.
오늘은 이사를 간 이전 임차인 또는 모르는 사람 등이 해당 주소지에 전입신고되어 있을때를 가정하여 거주불명등록하는 방법, 전세자금대출(임대차보증금대출), 임대차계약서 특약사항 작성 방법에 대해 알아보겠습니다.
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거주불명등록 절차
▶ 목 차
1. 사례
2. '거주불명등록신고' 란?
3. 사실조사에 따른 거주불명등록 과 필요서류
4. 거주불명등록 요청의 접수후 절차
5. 전세자금대출(임차보증금대출)을 받을때 불이익 발생 가능
6. 거주불명등록과 대항력
1. 사례
A임차인은 B임대인과 2022. 03. 05. 대전 서구 둔산동 크로바아파트 101동 101호에 대해 임대보증금 5억원으로 하는 전세임대차계약을 체결합니다. A임차인은 전세계약체결 당일 계약금 5천만원을 지급하고, 입주일인 2022. 03. 22. 전세계약 잔금 4억5천만원을 지급하였습니다.
그런데 A임차인은 둔산동행정센터에 전입신고를 하려 하자, 전입신고를 한 사람이 있다는 얘기를 듣게 되었고 B임대인에게 ooo씨에 대해 알아보니 전에 살다 퇴거한 세입자였다는 얘길 듣게 됩니다. 이에 행정센터 공무원에게 문의하자, 거주불명등록 요청을 접수하고 전입신고를 하라고 하는데요.
거주불명등록이 무엇이고 그 절차는 어떻게 되는지, 전세보증금에 문제는 없는걸까요?
2. '거주불명등록신고' 란?
거주불명이라는 의미는 거주자가 명확하지 않음을 의미하는 것인데요. 거주불명등록신고는 가출, 행방불명, 이해관계없는 자, 전임차인 등 거주불명등록 사유가 발생하였을 때 신고의무자에 의한 신고 또는 행정기관의 직권에 의해 거주자에서 거주불명 등록자로 변경되는 것을 말합니다.
거주불명등록과 절차에 대해서는 주민등록법에서 규정하고 있고, 다음과 같습니다.
주민등록법 제10조(신고사항)
①주민(재외국민은 제외한다)은 다음 각 호의 사항을 해당 거주지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다.
1. 성명
2. 성별
3. 생년월일
4. 세대주와의 관계
5. 합숙하는 곳은 관리책임자
6. 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 등록기준지(이하 “등록기준지”라 한다)
7. 주소
8. 가족관계등록이 되어 있지 아니한 자 또는 가족관계등록의 여부가 분명하지 아니한 자는 그 사유
9. 대한민국의 국적을 가지지 아니한 자는 그 국적명이나 국적의 유무
10. 거주지를 이동하는 경우에는 전입 전의 주소 또는 전입지와 해당 연월일
②누구든지 제1항의 신고를 이중으로 할 수 없다.
주민등록법 제20조(사실조사와 직권조치)
①시장ㆍ군수 또는 구청장은 신고의무자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 사실을 조사할 수 있다.
1. 제10조 및 제10조의2에 규정된 사항을 이 법에 규정된 기간 내에 신고하지 아니한 때
2. 제10조 및 제10조의2에 규정된 사항을 부실하게 신고한 때
3. 제10조 및 제10조의2에 규정된 사항의 신고된 내용이 사실과 다르다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 때
②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 사실조사 등을 통하여 신고의무자가 신고할 사항을 신고하지 아니하였거나 신고된 내용이 사실과 다른 것을 확인하면 일정한 기간을 정하여 신고의무자에게 사실대로 신고할 것을 최고(催告)하여야 한다.
③시장ㆍ군수 또는 구청장은 신고의무자에게 최고할 수 없으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 일정한 기간을 정하여 신고할 것을 공고하여야 한다.
④제2항에 따른 최고 또는 제3항에 따른 공고를 할 때에는 정하여진 기간에 신고하지 아니하면 시장ㆍ군수 또는 구청장이 주민등록을 하거나 등록사항을 정정 또는 말소할 수 있다는 내용을 포함하여야 한다.
⑤시장ㆍ군수 또는 구청장은 신고의무자가 제2항 또는 제3항에 따라 정하여진 기간에 신고하지 아니하면 제1항에 따른 사실조사, 공부상의 근거 또는 통장ㆍ이장의 확인에 따라 주민등록을 하거나 등록사항을 정정 또는 말소하여야 한다.
⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 신고의무자가 제5항에 따른 확인 결과, 거주사실이 불분명하다고 인정되는 경우에는 그 신고의무자가 마지막으로 신고한 주소를 행정상 관리주소로 하여 거주불명 등록을 하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 거주불명 등록 후 1년이 지나고 제3항에 따른 공고를 2회 이상 하여도 거주불명자가 정당한 거주지에 등록하지 아니한 경우에는 읍ㆍ면사무소 또는 동 주민센터의 주소를 행정상 관리주소로 할 수 있다.
⑦시장ㆍ군수 또는 구청장은 제5항 또는 제6항에 따라 공부상의 근거 또는 통장ㆍ이장의 확인을 받는 방법으로 직권조치를 한 경우에는 14일 이내에 그 사실을 신고의무자에게 알려야 하고, 알릴 수 없으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.
3. 사실조사에 따른 거주불명등록 과 필요서류
집주인이나 임차인 또는 채권채무관계 등의 이해관계자는 사실조사를 요청할 수 있는데요. 현재 비거주자의 주민등록사항의 신고된 내용이 사실과 다르다는 것을 알게 된 때에는 입증할 수 있는 서류와 이해관계인임을 증명하는 서류를 지참하여 주소지 관할 행정센터에 방문하여 접수하여야 합니다.
그런데 이러한 임차인 등의 거주불명등록 요청은 신고에 의한 거주불명등록과는 다르게 행정기관에 사실조사 및 거주불명등록을 요구하는 민원으로 보게 됩니다. 따라서 주민센터에 방문하여 거주불명 등록을 요청하는 서식을 작성하여 제출해야 합니다.
요청하는 사람에 따라 필요서류가 다른데요. 다음과 같습니다.
| 순번 | 요청자(접수자) | 필요서류 |
| 1 | 집주인 등 소유자(세대주) | 1. 등기부등본 또는 건축물대장 또는 부동산권리증서 2. 신분증 |
| 2 | 임대차계약을 한 임차인 | 1. 임대차계약 2. 신분증 |
| 3 | 대리인 | 위 필요서류 외 위임장 |
4. 거주불명등록 요청 접수 후 절차
임차인 등으로부터 거주불명등록 요청을 접수하게 되면 행정센터는 다음과 같은 절차를 진행하게 됩니다.
| 사실조사 | 주민등록법의 사실조사서에 의해 주민등록 신고사항의 사실과 부합하는지 조사하게 됩니다. |
| 최고 | 사실조사 후 7일 이상의 기간을 정해 실제 사항에 맞도록 신고할 것을 촉구하도록 우편발송합니다. |
| 공고 | 최고서가 반송되는 등 최고의 목적이 불가능하게 되면 최고기간 종료후 7일 이상을 정하여 주민센터 게시판 및 인터넷 게시판에 공고하게 됩니다. |
| 직권조치 | 모든 절차가 진행되었으나 신고가 이루어지지 않는 경우 행정센터는 주민등록을 직권으로 거주불명등록 처리하게 됩니다. |
5. 전세자금대출(임차보증금대출)을 받을때 불이익 발생 가능
임차인이 임대차계약(전세계약)을 체결하고 임차보증금대출을 받으려는 경우에는 은행에서 해당 임대차계약 주소지의 전입세대열람을 하게 되는데요. 이때 원칙으로는 임대차 주소지에 전입세대가 없어야 합니다.
이때 당황하지 말고 전세계약을 한 집주인에게 연락하여 전임차인에게 주민등록 전출신고를 하도록 요청을 하고, 만약에 전임차인과 연락이 되지 않는다면 위에서와 같이 임차인이 임대차계약서를 지참하여 행정센터에 거주불명등록 요청을 하면 됩니다.
다만, 대부분의 은행에서는 거주불명등록요청 접수증을 제출하게 되면 전세대출을 승인하여 주는데, 이는 모든 은행이 그런것은 아니므로 임대차계약을 체결하기전에 전입세대열람을 임대인에게 요청하는 방법이 필요합니다.
전세대출을 받지 않는 경우에는 비거주자가 주민등록전입신고가 되어 있더라도 거주불명등록요청 절차를 기다리면 되지만 전세대출을 받는 경우라면 은행별로 대출이 안될 수 있기때문에 임대차계약서 특약사항에 "주민등록 전입세대가 있는경우 전세자금대출에 문제가 발생시 본 계약은 무효로 한다."라고 명시하여 임대차계약의 해약금, 위약금을 면하는 조항이 필요합니다.
6. 거주불명등록과 대항력
임차인은 비거주자의 거주불명등록 요청과 동시에 전입신고를 할 수 있는데요. 이때 비록 비거주자라고 하더라도 이해관계가 있을 수 있기때문에 행정센터의 절차에 따라 거주불명등록이 완료될 때까지는 거주자로 인정됩니다.
그리고 행정센터의 절차에 따라 비거주자의 거주불명등록이 완료되게 되면 임차인은 주택임대차보호법에 따라 전입신고를 한 다음날로 소급하여 대항력을 인정받을 수 있습니다.
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