공공지원 민간임대주택 정확히 알아보는 방법

임대아파트는 사업주체에 따라 공공임대와 민간임대로 구분됩니다.

 

공공임대는 목적에 따라 국민임대, 영구임대, 분양전환임대아파트로 나뉘며, 민간임대는 정부의 지원여부에 따라 공공지원민간임대와 장기일반민간임대로 나뉘게 됩니다.

 

오늘은 공공지원 민간임대아파트에 대해 알아보겠습니다.

 

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임대아파트의 새로운 바람, 공공지원민간임대아파트택

 

 

1. 주택임대사업자란?

 

민간주택임대사업자의 정의

집주인이 자신의 집을 전세 혹은 월세를 내놓았다고 해서 주택임대사업자가 아니며, 반드시 사업 즉 임대사업을 목적으로 등록을 해야 임대사업자가 되는 것입니다.

임대사업자로 등록을 하게 되면 10년간 그 주택은 임대를 해야 하며 세재혜택을 부여받게 됩니다.

 

2. 임대주택의 구분

우선, 임대주택에는 어떤 것이 있을까요?

 

공공임대주택은 공공주택특별법상 정의되어 있는데요, 용어 그대로 공공이 주관하여 건설, 임대하는 주택을 말합니다. 즉 우리가 잘 아는 LH(한국 토지주택공사)와 SH(서울 주택공사), 그리고 지역의 주택공사 등이 건설하고 임대하는 주택입니다.

주변에 보이는 국민임대주택, LH청년전세임대주택, 청년 임대주택, LH행복주택, 서울 행복주택, 경기행복주택, 영구임대아파트가 이에 해당됩니다.

 

반면, 민간임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(약칭. 민간임대주택법)에 정의되어 있는데요, 민간이 주관하여 건설, 임대하는 주택을 말합니다. 

 

여기서 주의할 것은 우리가 보통 집주인과 전세나 월세 임대차계약을 체결하는데, 임대주택이라고 해서 모두 민간임대주택은 아니라는 것입니다. 민간임대주택은 민간임대주택법에 따라 주택임대사업자로 등록한 사람의 임대주택을 일컫는 것입니다.

따라서, 임대차계약을 체결할 때에는 등록된 민간임대주택인지 또는 미등록 주택인지 확인해야 합니다.

 

3. 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법

민간임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 공공지원 민간임대주택과 장기일반 민간임대주택으로 구분됩니다.

 

공공지원 민간임대주택의 임차인 자격요건은 "주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제14조의 3의 기준에 따라 공급" 한다고 규정하고 있습니다. 이 부분은 내용이 길어 추후 추가적으로 포스팅하도록 하겠습니다.

 

장기일반 민간임대주택의 임차인 자격요건은 "임대사업자가 정한 기준에 따라 공급"한다고 규정하고 있습니다. 

 

공적자금인 주택도시기금의 출자를 받은 공공지원 민간임대주택의 임차인 자격요건이 아무래도 장기일반 민간임대주택보다 규제가 심합니다.

평택역SK뷰 공공지원민간임대주택

 

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4. 임차권 양도의 허용 여부

결론부터 설명하자면, 공공지원민간임대주택의 경우에는 임차권 양도가 불가합니다. 한편 장기일반 민간임대주택은 임대사업자가 정한 기준에 따르기 때문에 임대사업자가 임차권 양도에 대해 동의하는지에 따라 달라지게 됩니다.

 

공공지원 민간임대아파트의 경우에는 주택도시 기금이라는 공적자금이 투입되어 아무래도 투명하고 형평성에 맞도록 운영할 수밖에 없기 때문이겠죠. 장기일반민간 임대아파트은 주택도시 기금이라는 공적자금이 투입되지 않았기 때문에 최소한의 공실률을 유지하기 위해서는 임차권 양도(임차권 승계)를 허용하는 게 유리한 방법일 것입니다.

천안 두정범양레우스 공공지원민간임대주택

 

 

5. 공공지원 민간임대주택 분양전환 여부

간혹 주변에서 공공지원민간임대주택에 입주하면서 8년 또는 10년 후 임차인 우선 분양을 받을 수 있다고 오해하시는 경우가 많습니다.

왜냐면 앞서 설명한 것처럼 공공건설임대주택(5년공공, 10년 공공)과 혼동하기 때문입니다.

 

공공지원 민간임대주택은 임대사업자에게 분양전환의 의무가 없습니다. 오로지 임대의무기간인 8년 혹은 10년을 임대하기만 하면 계속 임대를 하던 분양을 하던 관계가 없기 때문이죠.

 

특히, 공공건설임대주택(5년, 10년)은 공공주택 특별법상 임차인 우선 분양에 대해 규정을 하였기 때문에 반드시 임차인에게 우선 분양전환을 해야 합니다.

 

제가 아는 현재 진행중인 곳은 천안의 북천안 자이에뜨 아파트가 5년 공공건설임대주택으로 분양전환 협상 중에 있다고 합니다.

 

아무튼, 공공지원민간임대주택은 분양전환이 의무가 아니며 특히, 임대의무기간을 채우고 분양을 하더라도 임차인에게 우선분양권이 없음을 확인하고 입주해야 하겠습니다.

서울 양원역 금호어울림 포레스트 공공지원 민간임대주택

 

다음에는 이이서 공공지원민간임대주택공공지원 민간임대주택 살펴보기(2)를 통해 공공지원 민간임대주택의 임차인 자격과 선정방법에 대해 자세히 알아보고, 특별공급 등에 대해서도 알아보도록 하겠습니다.

 

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